ワンルーム不動産投資の上がり続ける金利への対抗策
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不動産投資についてです。
私は東京都内に6室＋大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。
今後10年間の不動産投資戦略を定め、築古ワンルームマンションの購入を決めました。
直近では予定通り、築古ワンルームに参入開始し、法人化を目指して、着実に物件数を増やしています。
築古ワンルームマンションの1号案件を購入した時の記事はこちらです。
今回は、徐々に上がる金利と、保有する物件の家賃引上げ状況を記事にまとめていきます。
金利の上昇
私が契約する銀行は全部で5行です。
- 1号物件 1.650％→1.750％ (+0.100%)
- 2号物件 1.896%→2.040％ (+0.144%)
- 3・4号物件 1.550％→2.250％ (+0.700%)
- 5号物件 2.150%→2.333％ (+0.183%)
- 6・7号物件 2.575%→2.725% （+0.150%)
ジワジワと金利が上がっていますね。特に３・４号物件を購入した時の銀行はひどい。
半年の見直しタイミングで、ここぞとばかりに金利を引き上げしてきます。
変動金利は、以下２つのルールにより、金利上昇の煽りが直撃しないような仕組みとなっています。
- 5年ルール ・・・金利が上昇してもすぐに返済額が変わらない
- 125％ルール ・・・6年目以降も返済額が125%までしか上がらない
しかしながら、オーナーにとっては痛手であることは変わりませんし、物件購入時は上がり続ける金利を加味した上で、投資判断を行う必要があります。
家賃引上げ状況
金利上昇への対抗手段は、家賃引上げしかないと思います。
不動産投資も、投資である以上は収益はプラスとしたいですし、将来的に発生する可能性のある修繕費用や、空室時の備えとして、一定のキャッシュフローをキープしていくことは、不動産投資において必要不可欠な要素です。
ここ数年の私の保有物件の家賃引上げ状況です。
- 3号物件 退去後の新規募集で+4,500円
- 4号物件 更新時に+2,500円
ありがたいことにキャッシュフローの回復に成功しています。
これだけ物価が上がり続け、ありとあらゆるものの値段が数年前から1.5～2倍くらいになっている世の中なので、ある程度の家賃引上げは受け入れられるものではないかと考えています。
でないと、不動産投資が成り立たなくなります。
私の場合は、物件管理はすべて管理会社にお任せしているので、良い関係を築きながら、入居者との交渉を頑張ってもらおうと思います。
今後も2年毎の更新タイミングや、退去で新規募集の際には、家賃を1,000円でもあげるつもりです。
気をつけなくてはいけないのが、物件購入時の家賃です。
これが近隣周辺相場の水準から高すぎずに適正であること。出来れば、長期入居者の元で長らく家賃が据え置かれている物件が望ましいです。
結局のところ、入居希望者はSUUMOなどで周辺との比較によって、物件を選定していくので、安ければ安い分、家賃引上げの許容幅が大きくなります。
4,500円の引上げに成功した3号物件は、引上げ後の家賃であっても周辺相場から安く、超駅近立地の点も項を奏して、速攻で入居が決まりました。驚くほどの早さでした。
金利上昇や修繕積立金の値上げなど、不動産投資家が直面するリスクは無数にあります。
投資の入り口からしっかりと物件の見極めをしつつ、金利観点では5年単位でのキャッシュフローを予想しながら、将来的な出口戦略も見据えていきたいところです。
