初！中古ワンルームマンションを売りに出してみました
- 記事内に広告を利用しています。
- 記事内に広告を利用しています。
不動産投資についてです。
私は東京都内に6室＋大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。
今後10年間の不動産投資戦略を定め、築古ワンルームマンションの購入を決めました。
直近では予定通り、築古ワンルームに参入開始し、法人化を目指して、着実に物件数を増やしています。
築古ワンルームマンションの1号案件を購入した時の記事はこちらです。
保有するワンルームマンションを1室売りに出してみました！
今は何でもスマホひとつで簡単にできる時代です。
全く手間がかからずに、超簡単に売り出しできましたので、その内容を記事にしていきます。
目次
なぜ売りに出すことにしたのか？
私の投資の方針は、長期保有が大前提です。
不動産においても、都心部・超駅近の優良物件に拘り、入居者の方に支払って頂いている家賃で残債を着実に減らし、最終的に給与所得にかわる不動産キャッシュフローを取得していく方針です。
しかし、なぜこのタイミングで売ろうと思ったのか？、３点理由を挙げていきます。
理由① キャッシュフロー改善です。
ここ数年の金利上昇圧力や、修繕積立金の引上げにより、毎月のキャッシュフローが減っています。売却により生まれた資金を繰上げ返済に当てて、キャッシュフローを増やそうと考えています。
理由② 資産の入れ替えです。
今回の物件は築15年の時に購入し、価格は2,000万円台前半です。家賃をすべて手に入れることが出来るローン完済までは、35年の月日が必要です。残債は減らしているものの、遠い道のりです。ここ最近購入している築古物件であれば、その半額以下で購入し、20数年で完済が可能です。より早く無借金物件を増やす為、築古にシフトしていくつもりです。
理由③ 不動産売却を経験したい。
購入からまる5年が経過し、売却時の税金が安くなる為、今後の不動産投資の出口戦略の一つとして、売却にチャレンジしようと思いました。出口のオプションとして、なるべく若いうちに売却が有効かを検証しておきたかったからです。
どの不動産業者にするか？
3社の不動産業者に相談しました。
どの世界でも適正価格を知るには、複数の業者に相見積もりを取ることが必須となります。
手数料などの条件や、売却にかかる手間などを考慮して検討します。
今回は以下のメリットのある会社に決めました。
- 媒介手数料がかからない！（買手からのみ）
- アプリで媒介契約可能！
- 上場会社のグループ企業の安心感！
特に、媒介手数料は売買価格400万円以上の場合、通常は3%＋6万円がかかりますが、それが全くかからないのはオーナーにとって非常に大きなメリットとなります。
手続きは簡単で、スマホ上で契約書を確認し、電子サインを行うことで終了します。
都度、登録したメールアドレスに報告が来るので、安心です。
不動産売買の大まかな手順として
- 簡単ネット売却申し込み
- 売り出し物件情報の登録
- 本人確認
- 媒介契約書の作成
となり、数日で完了します。
物件に関する問い合わせがあった場合は、メールにて通知が入ります。
また売買金額の変更も簡単です。
契約書の変更覚書など不要で、アプリで変更が可能です。
私の場合かなり高めの価格でまず出してみて、市場の反応を見ながら徐々に金額の引き下げをしていきました。
特に売却を急いでいるわけではないので、焦る必要はありません。
売買価格を決めるにあたっても、複数の業者に対してどのくらいの金額なら売れるのか？のあいみつを取っておくと良いかと思います。
中古ワンルームの物件価格の算出は、ロジカルで立地や築年数などと現行の家賃、修繕積立金・管理費から銀行が融資出来るかが基準となるので、業者によって大きなブレはないと感じています。
売却の基準を設けておくのは大事なポイントです。
イメージとして、
- 高めならいくらか？ 私の場合は、相場金額の＋150万円で出しました。→当然高めなので反応はありませんでした。
- 標準金額はいくらか？ おそらく、相場金額よりやや高めで、上限このくらいなら買い手がつくかな？というレベルな気がします。
- 確実に売れるのはいくらか？ 相場より-50万～-100万円くらいで、おそらくすぐに決まると思います。
上記の内、どの水準であれば売るのか、は事前に決めておきましょう。
つまり、売却出来たらいくらぐらいのキャピタルゲインを得たいのか？を明確にしておく必要があります。
利益として50万円で良いのか、200万くらいは確保したいかということです。
一般的に不動産売却にかかる諸経費として、以下が挙げられます。
- 媒介手数料
- 印紙代
- 抵当権抹消費用
- 一括返済手数料
- 管理費解約費用
媒介手数料は、仮に2,000万円で売れたら3％＋6万円なので66万円となります。結構な金額ですよね。
今回の業者はそれを取らないのが大きいです。その他諸費用は、約20万円くらいを見ています。
管理費解約費用は、現行の管理会社との契約によりますので契約書を見ておくようにしましょう。
例えば、途中解約で違約金が発生したり、〇ヵ月前の解約告知が必要になるケースがあります。
それから売却益が出た場合には、税金がかかりますので見積もっておく必要があります。
私の場合は、購入時にかかった諸費用（手出しの頭金・諸費用）も加味して、どのくらいのプラスになるのかで売買金額の決定の判断をしました。
初めての不動産売却ですが、結果を待ちたいと思います。
