不動産投資の空室リスクの怖さ
不動産投資についてです。
品川区の物件が8/15以降空室になっていましたが、11/20で入居が決まりました。
このままずっと決まらないのでは？人気のないエリアに買ってしまったのか？と毎日不安思っていました。
3ヶ月経ってようやく決まりました。
今回は不動産投資の最大のリスク、『空室』についてまとめていきます。
これから不動産投資を始めようとしている方のご参考になれば幸いです。
物件情報
- 東京都品川区
- JR他複数路線乗り入れ
- 最寄駅徒歩5分以内
- 近くに大型スーパーや、コンビニあり。
- 築15年以内
空室後に内見に行ってきました。綺麗に原状回復されていました。通常、中古ワンルームの不動産投資の場合、既に入居済みの物件を購入することが殆どだと思います。私も自分の物件ながら、室内を見るのは初めてでした。
キャッシュフロー
①家賃収入が87,000円
②ローン返済や修繕積立金等の支出が81,500円
①−②で、＋5,500円
空室中は、毎月②の81,500円がオーナー持ち出しになります。
今回は3ヶ月間空室になりましたので、244,500円を支払ったことになります。
毎月のキャッシュフローで割ると44ヶ月分、つまり3.7年分が吹っ飛んだ計算です。
本物件の契約は、購入して約2年が経過しましたが、その収益はゼロに。
さらにこれから1.5年はマイナスの解消にあてることになります。
固定資産税＋都市計画税が毎年発生していますので、全体の収益で見るとさらに悪化ですね。
今後の投資戦略
今回は嫌と言うほど、空室リスクの怖さを味わいました。
不動産投資は難しいし、リスクが高いと言うのが、今の正直な気持ちです。
節税効果はあるものの、この先1.5年もマイナスが続くとなると、投資としての旨味がかなり下がります。
ではどうするか？
繰上げ返済を定期的に行おうと思っています。
イオン銀行は繰上げ返済の手数料は無料なので、年間100万円規模で行う方針です。
簡易シミュレーションをしたところ、
50万円で月＋1,500円くらい。
これによって、毎月のキャッシュフローを増やすことで、空室に備えます。
また空室になった時も、ローン残高が減っているので衝撃を弱めることが出来ます。
これから暫くは、家賃収入＋繰上げ返済で、早期回収を図ろうと思います。
当初は、金利を負担してでも長く借りて、その分投資効率の良い株式等に資産を振り分けようと考えていましたが、そう簡単ではないですね。
早急に完済に向けて動くようにします。
