不動産投資で立て続けに退去が発生しました。
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私は東京都内に4室＋今年から大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。
先日、第1号案件である大森の物件に退去連絡がありましたが、何とか空室を回避できました。
安心したのも束の間で、まさか、まさかで第3号案件である蒲田物件も立て続けに退去連絡がありました。
不動産投資の最大のリスクである空室の危機が発生しましたので、内容について記事にまとめます。
目次
管理会社から入った退去連絡について
今回もアプリを通じて、不動産管理会社から連絡がありました。
不動産投資でこの通知ほど嫌なことはありません。
1カ月後に退去されるとのことです。
理由は、元々引っ越しを検討されていたようで、違うエリアへ引っ越しされるようです。
もしからしたら、更新の際に家賃引き上げ交渉をしたことも少し影響していたのかも知れません。
とは言え、何より空室を避けたいので、早速募集内容を検討します。
募集家賃をどうやって決めたか
1ヶ月後の9/3退去です。
管理会社の担当者によると、10月の人事異動繁忙期に何とか間に合うタイミングなので多少強気の設定でもいけるのでは？とのこと。
現家賃が79,500円で、今回彼らの提案は81,000～84,000円くらいならばいけるのでは？と
私からは速攻で、では84,000円でいきましょう！と返信します。
なるべく高めで出して、反応が悪ければ引き下げする作戦です。
オーナーの立場としては、住宅ローン金利の上昇などもあり、少しでもキャッシュフローを改善したい思いがあります。
退去になってしまったのは残念でしたが、家賃引き上げする良い機会だと思い、勝負することにします。
募集開始からの問い合わせ状況です
レインズに掲載後の問い合わせ状況です。
前回の大森と比較すると・・・、
抜群に反応が良かったです。
以下に件数を記載します。
1週目 20件
2週目 19件
3週目 何と30件！
実は1週目の20件の反応を見た時に、もう少し家賃を上げようかと思い管理会社と相談しました。
管理会社からは『もちろん、オーナー様のご要望であれば可能ですが、仲介会社はこの条件で動いてくれているので後から条件が悪くなるのは心象が悪いです。また既にこの条件で検討してくれている入居者がいた場合に取りやめされる可能性があります』とのこと。
確かに後出しじゃんけんが信頼を無くすのは、その通りだと思い、当初の条件で継続します。
もう少し高めで出せばよかったかな。少し後悔してます。。でもあまり欲をかきすぎるとよくないので、着実に空室を回避する動きに専念します。
すると、8/28に申し込みが入りました。
入居申し込みについて
退去前でしたが、申し込みが立て続けに2件入りました。
おおーーー！
1人は9/30、2人目は9/23に入居希望とのこと。
管理会社からは、1人目に決めるのがセオリーですが、どうしましょうか？とのこと。
仲介会社からすると自分達が一番申し込みだということはわかるようです。
私からは、入居日の早い2人目でお願いしたいと伝えます。例え1週間でも日割り計算で家賃が変わる為、少しでも早いに越したことはありません。
管理会社からは、では1人目の入居希望の方が、9/23と同じになった場合はどうですか？と聞かれます。
もちろん、セオリー通り1人目の方で問題ないです、と回答します。
数日後に、管理会社から連絡があり、1人目の方が入居日を早めてくれたようです。また保証会社から審査もOK出ましたとのこと。
空室から1ヶ月以内に入居者が決まりました！！
空室から募集、入居までをまとめます
今回はありがたいことに早期に入居者が決まりました。
その中で思ったことをまとめます。
- キャッシュフローは、月々約2,000円でしたが、今回で＋4,500円になるので、6,000円を超えてきます。
- 元々家賃設定が低く、安く仕入れることが出来た物件でした。
- 相場より安い家賃設定だと、空室リスクにも強く、さらにキャッシュフローを増やすことが出来ますね。
- やはり、結論として良い物件選びが重要になります。
ようやくコロナ禍が落ち着いて、人の流れが増えてたことで、入退去が活性化しているのかもしれません。これまで引越しをしたくても、何となく我慢していた人が一定数いたのでしょう。
オーナーの心理としても、これだけ物価高で値上がりが至る所で発生すると、少しでも家賃を引き上げしたいと思います。
今後も徐々に家賃相場が上がっていくことに期待しています。
