不動産投資の退去連絡から入居者募集の流れをまとめます
私は東京都内に4室＋今年から大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。
今回、第1号案件である大森の物件に退去連絡がありました。不動産投資の最大のリスクである空室の危機が発生しましたので、その内容について記事にまとめます。
退去連絡について
本物件は、退去の場合2ヶ月前通知としています。
6/15 管理会社からアプリを通じて、退去連絡がありました。8/15退去です。
『え？更新してまだ半年だけど、つい先日もフィルターの不具合を直したばかりだし』
退去連絡というのは、嫌なものです。
私『退去理由は何でしょうか？』
管理会社『カップルトラブルです』
なるほど、どうやらカップルのケンカ別れが原因のようです。こうした入居者の人間模様が影響するのが、不動産投資ですね。
募集家賃の設定について
少しでも早く募集を開始します。
管理会社とアプリを使ってのやり取りで、現状の家賃（含む管理費）より、＋3,000円で募集を出すことにします。
家賃設定の根拠としては、同物件で募集中の部屋の平米数と階数とを比較して、違和感のない水準としました。
2部屋募集しているようですが、家賃設定は強気の印象です。これだけ世間が物価高、金利上昇リスクが叫ばれている中では、オーナーとしては千円でも高く家賃設定しておきたいのでしょう。
同物件も、今年に入ってから修繕積立金が2,000円引き上げられており、月々得られるキャッシュフローは圧迫されています。
こうしたオーナー心理のバランスが家賃設定にも影響を与えます。
入居者が物件を選ぶ時は、他の物件との相対で比較するため、高めの設定の物件が増えるほど、オーナーは値上げはしやすくなります。
入居者募集の流れをまとめます
実は5年ほど不動産投資をしているのですが、（幸運なことに）退去連絡は2回目です。なので、あまり募集について理解しておらず、管理会社に聞きながら手探りで開始しました。
その内容についてまとめていきます。
①管理会社より退去連絡。退却日の通知
②募集家賃の設定、広告費ありなしの決定
③管理会社よりレインズに掲載
④レインズをみた不動産会社が募集開始
⑤スーモやホームズに掲載
となります。⑤に掲載されると、当然オーナーもスーモにアクセスすれば募集中の物件を確認することができるようになります。
管理会社は、募集中の私の物件に不動産会社から問い合わせがあった件数を拾って、週次で報告をしてくれます。
善は急げで、レインズに掲載をしてもらいます。
募集開始からの問い合わせ状況
管理会社がレインズに掲載して、比較的直ぐにスーモなどに物件情報がアップされました。
早く決まることを祈るのみです。
問い合わせ状況を掲載します。
1週目 1件
2週目 3件
3週目 1件
4週目 0件
5週目 2件
毎週パラパラと問い合わせがあるといった感じです。内見が可能となるのは、8/16以降なので、問い合わせはこんなもののようです。
その後の進捗、まさかのびっくりなことが…
6週目に管理会社から連絡がありました。
退去者から、退去日を8月末に延長できないか？との相談があったようです。
引越し業者が見つからないようです。仮に延長した場合の家賃の取り扱いを聞いたところ、半額ではなく全額もらえるとのこと。オーナー目線ではデメリットがないのでOKを出します。
すると、同日に管理会社から連絡があり、退去者が契約をし直したいとのこと。
どうやら喧嘩別れで、契約者である女性が勝手に解約をしてしまい、男性側が次の住まいを見つけられず、私の物件に住み続けたいようです。
これは渡りに船です。
家賃こそ引き上げは出来ませんが、新たに2年契約をすることが出来ます。
管理会社には、当然OKを出します。
あとは入居者審査がありますので、無事通過を祈るのみです。
不動産投資は様々な人間模様が影響する投資だと思います。今回の記事では、管理会社からの退去連絡から、入居者の募集開始、週次の問い合わせ状況について、まとめました。
8/16に退去して、直ぐに原状回復と入居者の内見が入って契約が決まったとしても、どうしても1ヶ月間は空室になってしまいます。
その間の銀行へのローン支払いは、当然しなくてはなりません。家賃を仮に3,000円引き上げに成功したとしても、90,000円のローン支払いであれば、1ヶ月の空室分を回収するのに何と30ヶ月もかかることになります。
空室にならなくて良かったです。
その後に管理会社から無事に審査OKとの連絡を受けました。一安心です。
