不動産投資１１室目 東京都中野区のワンルームで激安物件を購入しました
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不動産投資についてです。
私は東京都内に6室＋大阪に1室＋福岡に1室で合計8室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。直近で売却を経験しました。
今後10年間の不動産投資戦略を定め、築古ワンルームマンションの購入を決めました。
以下を成功条件（＝判断基準）として、それをクリアする物件を探しています。
築古ワンルームマンションの1号案件を購入した時の記事はこちらです。
【私が考える築古ワンルームマンションの成功条件】
⚫︎築年数：30-40年程度
★築浅物件は15年以内
⚫︎物件価格：都内は800-1,200万円台、横浜/川崎だと600-800万円台
★築浅は、2,000-3,000万円
⚫︎家賃：4-7万円台
★築浅は、8-10万円台
⚫︎部屋の広さ：16-20平米
★築浅は、20-25平米
⚫︎最寄駅：徒歩5分以内 and ターミナル駅まで乗り換えなし1本 or もしくはターミナル駅徒歩15分以内
⚫︎妥当な修繕積立金設定
⚫︎毎月キャッシュフロー：6,000-8,000円 ＊頭金200万円想定
★金利＋物件価格上昇を受けて、東京都心の好立地物件は、プラスのキャッシュフローを目指します。
★築浅はそれなりのマイナスキャッシュフローを覚悟しないといけないでしょう。
⚫︎管理状態が良好な物件
【NG条件（これに当てはまるものは対象外）】
・自主管理物件
・1階
・20戸未満
築古ワンルームマンションの5室目、不動産投資としては11室目（2件売却の為、保有物件としては9室目）の物件購入についてまとめていきます。
福岡の築浅物件は審査が非常に厳しく大変でした。悪戦苦闘して何とか突破できた記事はこちらです。
また本物件の前に買おうとした世田谷区物件は、いつもお世話になっている滋賀銀行に申請しましたが、審査NGとなり、泣く泣く断念しました。どうやら、当局から注意が入り審査がめちゃくちゃ厳しくなったようです。
今後はいつ融資が制限されるかわからないので、買えるタイミングでテンポよく、良質な物件を購入していきます。
購入した築古ワンルームマンションの物件概要
東京都中野区の物件です。
- 築年数 ：43年
- 丸の内線 ：中野新橋駅徒歩4分
- 物件価格 ：600万台後半
- 家賃 ：5.8万円
- 部屋の広さ：15.5平米
- 修繕積立金：320円×平米数の基準額以上
- 毎月キャッシュフロー：＋7,000円弱（頭金200万円想定）
今回の物件も超駅近で、丸の内線一本で新宿駅まで7分、池袋駅まで20分、東京駅まで32分とターミナル駅まで抜群のアクセスです。
徒歩17分ですが、中野坂上駅まで行けば、大江戸線も利用可能となります。
単身世帯にも人気の中野区で駅近物件にも関わらず、売買価格を極限まで交渉して、６００万円台で購入できました。
今回の融資は銀行ではなく、中小企業や個人事業主向けの金融・資産調達会社を利用しましたので、金利は4.99％と高めでした。また融資金額が物件価格との92％でしたので、一部頭金を投入しました。
これだけ金利が高くなってくると、よほどの頭金を投入できない限り、月々キャッシュフローの確保は難しくなります。
今後の不動産投資戦略として、極力持ち出しを抑えて資金を貯めて物件を買い進めながら、5年目以降の売却によるキャピタルゲインを狙う戦略へと移行していきます。
なるべく安くて条件の良い物件を仕入れることが、とても重要になってきます。
裏付けとして、これまで2物件を売却した業者に相談して、今の買取相場で査定してもらいました。仮に今すぐ売ったとしても100万円近くの利益がでそうなことを確認しています。購入時から売却の出口を見据えておくと、安心だと思います。
医療の世界でもセカンドオピニオンは一般的で、業者に発注する時も相見積もりにより適正な相場感を把握することができます。それと同じで複数の目（特に同業者のプロの目線）から自分の選択が正しいかどうかを検証することは大切です。
不動産投資物件の現地確認のポイント
恒例の現地確認へ行ってきました。
不動産投資家の中には、書面やインターネットで見た条件面のみで投資判断をする方もいるようですが、私は現地確認を一つの儀式としてとらえて、その時の感覚を大事にしています。
不動産投資の現地調査のチェックポイントです
過去の経験値から、チェックポイントをリストにまとめています。入居者目線も大切にしたいとの考え方です。
- 最寄駅からの距離
- 最寄駅から帰宅ルートの雰囲気
→丸の内線で新宿駅から方南町行きで3駅になります。最寄りの中野新橋周辺には、物件とは逆方向になりますが「まいばすけっと」や「マルエツ中野新橋店」などの食品スーパーや昔ながらの商店街があり、日常の買い物には困らなそうです。
→駅からは閑静な住宅街を抜けていきます。学校もあり、治安的には問題はなさそう。
- 最寄駅の大きさ、乗車数、利用者の質
→2025年中野新橋駅の乗降者数は、約21,000人となっています。過去3年は右肩上がりで増えている状況です。
→決して大きな駅ではありませんが、ターミナル駅へのアクセスの良さから、一定の賃貸需要があると考えます。
- 物件の外観、雰囲気
- 外壁の痛み具合
- エントランスのきれいさ
- エントランスの臭い
- 郵便受けの管理状況
- オートロックかどうか？
- 駐車場や駐輪場があるか？
→物件としては、かなり古く、築年数並の外観をしています。自分が住めと言われるとちょっとな…と躊躇するレベルです。
→ただし投資物件として割り切ると、見え方が変わってきます。家賃の価格帯から、はっきり言って入居者の属性は良くないと思います。4階ですがエレベータはなく、隣部屋との距離も近く、また階段や玄関は雨に濡れてしまう外向きの構造になっています。物件視察の際に、しばらく人の出入りを見ていましたが、外国人の女性3人がワイワイガヤガヤ出かけていきましたので、おそらくそういった属性の方が多いのでしょう。
まとめです
今回の物件も、ターミナル駅へのアクセスが抜群に良い、超駅近物件を選定しました。
駅からの距離が近いことは、入居者を確保する上で最も強みとなる部分です。
これは築年数が経過していても、かならず一定の賃貸ニーズがあると思っています。
今回の物件は築年数が40年越えの築古となりますが、あえてこの家賃帯のゾーンを狙う層が一定数存在します。むしろ、築浅のワンルームで10万円近くの家賃を払えない人の方がこれからは多くなる可能性の方が高いでしょう。
築古ワンルームは狭く、エレベーターもないことで、修繕を安く済ませることが出来ますので、ランニングコストは軽くて済みます。
物価高で物件価格は上昇傾向ですので、安く仕入れて高く売るという戦略で、今後も拡大していきたいと思います。
金利上昇局面で、月々キャッシュフローは厳しいですが、5年後にキャピタルゲインという果実を得る為、仕込んでいきます。
事業規模とされる10室まで残り1つとなりました。引き続き、良い物件を狙っていきたいと思います。
