オリックス銀行の不動産投資の銀行審査が厳し過ぎて大変だった
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２０１８年より不動産投資を開始し、東京都内に7室＋大阪＋福岡に、合計8室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
最近は東京都内の築古ワンルームをターゲットに規模を拡大してきました。
今回は福岡中央区の物件を購入した時に、オリックス銀行の不動産担保ローン審査がかなり厳しく、承認までにとてつもなく時間と労力がかかりました。
不動産購入と銀行のローン審査は切っても切れない関係であり、その体験記をまとめることで不動産投資家の方々のお役に立てればと思っています。
目次
オリックス銀行の条件
金利が2.05%とかなりの好条件でした。35年のフルローン（正確には頭金の10万円のみ）で、月間のキャッシュフローはプラスになりました。
この金利高、物価高のご時世で中々プラスキャッシュフローは見つかりません。
しかしながら、審査は過酷さを極めました。
『何でここまでの個人情報を提供しなければならないの？』か、『この借入を返済してください』、『完済証明書を提出してください』、『口座残高のエビデンスを出してください』など本当にお金を貸す気が本当にあるんですか？と言いたくなるような要求も多く、怒りと理不尽とも言えるオーダーに心が折れそうになることもありました。
そんな中で何とか突破できたのは、銀行側もリスクを抱えながらの融資判断をしているんだと割り切り、いかにスピーディーに要望に対応するかでした。実際にどんな要求があったのかをまとめていきます。
オリックス銀行からの要求
①カードローンの返済
これは当然と言えば当然です。
融資を受けるのに、不要な借り入れがあると、悪印象なのは理解できますので、全て完済をしました。
借入がないことをアプリの残高表示で示したものの、それでは足らずに完済証明書の提出までを求められました。
完済証明書は郵送による手続きで1週間ほどかかり、発行手数料も取られましたが、致し方なしです。
カードローンは金融機関からの印象はすこぶる悪いので、借入をする場合はまず1番初めにきれいにしておきましょう。
②現預金
キャッシュイズキングと言われる通り、最低でも300万円の現預金は求められます。
こちらも、自分の名前と口座番号が紐付く形でのエビデンスの提示が必要でした。
家族名義の現預金でも問題ないようです。
一定の預貯金（見せ金）を確保するのは、不動産投資にとって必要になります。
③株式等の資産
こちらも銀行口座と同様に、証券口座のエビデンスを求められました。
私の場合、複数の証券口座と純金、持株と多岐に渡りましたが、全て自分の名前と口座が紐付く形で残高の提出をしています。
資産があるのは審査上プラスに働きます。しっかりと積み上げていきましょう。
④無担保ローンの返済
①〜③で何とか第一関門を突破できたようですが、さらにオリックス銀行から要請がありました。
私は保有する不動産物件の中に、有担保ローンでカバーできなかった分を無担保ローンで補っているケースがありました。
銀行からすると無担保ローンは印象が悪いようで、一定数の無担保ローンがあると審査を進められないようです。
そのため、約80万円程の完済を求められました。不動産投資としてキャッシュフローの改善に繋がりますので、受け入れます。
こちらも完済証明書の提出が必要でした。
致し方がない対応となりましたが、ここでも一定の預貯金を確保しておかないと、臨時的な返済に対応が出来ません。
⑤口座の全明細の提出
①〜④でようやく突破できると思いましたが、甘かった。最後にこの要求が来ました。
私としてもここまで必要なのかと、間に入っている不動産販売会社に怒りをぶつけてしまったのですが、銀行としてはお金の流れを全て突合する必要があるとの一点張りとのことです。
正直なところそこまでして、この銀行で借りる必要があるのかまで考えましたが、良い物件ですし、ここまで頑張ってきたので踏みとどまりました。
現預金等でエビデンスを提出した口座全ての2ヶ月分の入出金明細の提出を求められました。
すべてのお金の流れをチェックされ、これまで提出していない自分名義の口座への振込があれば、それも全て自分の名前と紐づけた形でエビデンスとして提出させられました。
かなり大変な作業でしたが、不動産販売会社の方にも消し込み作業に相当な手間をかけたと思います。
月末の最終局面は、休暇をとっていたので、それこそ高速で担当者とLINEのやり取りをしながら、外堀を埋めていきました。
全ての口座の2ヶ月分の明細なのでかなりの入出金の量になります。それを不明点があれば一つ一つ確認をされます。
とんでもないな、オリックス銀行。
よくそこまでやるわなと、半ば呆れました。
そのやり取りを経て、ようやく金消契約までたどり着くことが出来ました。金利上昇の懸念があったので月内に間に合わせるべく、当月の融資に間に合うギリギリのタイミングです。
しかも不動産販売会社の休業日だったので、休日出勤をして頂き、何とか駆け込むことが出来ました。
オリックス銀行はなぜそこまで厳しいのか
- 1つは、私が既に7つの不動産物件と自宅を保有しており、借入総額が相応の額であったこと。当然銀行としては貸し倒れのリスクがあるわけで慎重な判断となります。
- 2つ目は、過去にカードローンがあることで、オリックス銀行で審査NGになった記録が残っていたこと。これは大きく、より厳密な審査にならざるを得なかったようです。日頃のお金周りの向き合い方が試されますね。
- 最後に、不動産販売会社の中には一時的にお金を貸し付けて、見せかけの現預金を用意することで審査をクリアさせる業者がいるようです。銀行としてはこういったケースを防ぐ為にあれだけ細かくお金の流れをチェックしていたとのこと。
しかし、大変だった。
本当に疲れました。
今回はオンラインの金消契約はスムーズにいきましたが、画面上で、エビデンスの提示を執拗に求められるケースもあるようです。
私も相当な覚悟を持って望みましたが、無事に終わってホッとしています。
不動産販売会社からは、2回ほどもうダメかと思いましたが、迅速な対応のお陰で巻き返すことが出来ましたと言って頂きました。
これまで売却済みの物件含めて、10件の売買を行ってきましたが、歴史に残る一戦となりました。
以上、オリックス銀行の審査記事となります。
