不動産投資１０室目 福岡市中央区の高利回り物件を購入しました
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２０１８年より不動産投資を開始し、東京都内に7室＋大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
最近は東京都内の築古ワンルームをターゲットに規模を拡大してきました。
今回は福岡の物件に狙いを定めて、不動産投資を検討しています。
中古ワンルームマンション不動産投資家の方に、地方都市『福岡』という新たな選択肢を持つための記事になるかと思います。
目次
ではなぜ今、福岡なのか？
関東在住の私が、福岡のワンルームマンションに狙いを定めた理由は3つです。
福岡不動産投資の理由① やはりキャッシュフローです
投資家はリスクを取るのだから、当然ながらリターンとしてキャッシュフロー（家賃-銀行ローン-管理費-修繕積立金）を得たいという思いがあります。
せっかく投資をするんだからその見返りとして、少しでも資産を増やしたい。節税で結果的にプラスになるというのもありますが、投資の本質ではないと考えています。
王道である東京23区は、人口増加や再開発等で将来性がありますが、5年以上前から月々プラスのキャッシュフロー物件は存在しないでしょう。特に築浅とされる築20年までの物件をターゲットにフルローンを組むとなると、月々マイナス1万円以上は確実に超えてくると思います。
売却時のキャピタルゲイン狙いという考え方もありますが、毎月1万円以上の赤字を垂れ流すというのは、家計的にも厳しいものがありますし、健全な投資活動とは言えないでしょう。
大阪に目を向けると、私が1件購入した2023年当時は、梅田駅から徒歩圏内の物件で、フルローンで月々のキャッシュフローが＋6,000円出ていました。しかしその後のインフレや万博などのビッグイベントを経て、再開発も進み、今は厳しい状況だと思います。
そんな中で目を付けたのが、福岡です。出張する機会が多く、勢いのある都市だと感じていました。
早速、馴染みのある不動産販売会社の担当者に物件を当たってみたところ、築浅物件で駅近、状態も良さそうなもので月々キャッシュフローが▲2,000～4,000円というものが出てきました。
物件を厳選していけば、もしかしたらフルローンでキャッシュフロープラスとなる掘り出し物が出てくるのでは？と考え、検討を開始しました。
福岡不動産投資の理由② 物件価格が安い
築浅ワンルーム物件だと、東京23区では2,500万円を軽く超えてきます。
ここ最近の不動産投資は、①物件価格は高い、②金利は高い（さらに上がることは間違いない）、③人件費等の高騰により管理費・修繕積立金は上昇する、という三重苦です。
そして物件価格が高いことは、当然ながら完済までの期間は長く、キャッシュフローは厳しく、中長期的に不動産投資を考えた時に銀行から受けられる融資の枠を大きく消耗してしまいます。
福岡を見てみましょう。
築浅物件であっても1,000万円台の物件が殆どでした。
福岡や天神など、超都心部であってもそのくらいの水準感です。
投資家が物件を買い進める上でも、背負うローンは出来るだけ軽い方が良いと思います。
福岡不動産投資の理由③ 街に勢いがある
ネット検索・チャットGPT等の生成AIや、直接不動産販売会社に聞いてもらえるといくらでも資料を集められると思います。
- 人口が増加傾向
- 中でも単身世帯が増加し、一般世帯の5割超え
- 若い世代の流入が多い
- 天神ビックバン・博多コネクティッドなど再開発が活発
- 大企業やその支社や支店、ベンチャー企業、大学、専門学校などが集まる
出張者の立場でも福岡の街の良さを語ることが出来ます。エリアとして魅力がありますよね。
- 空港から街（博多）までのアクセスがめちゃくちゃ良い
- 博多・天神と主要都市がコンパクトにまとまっている
- インバウンドが多い
- 本州からは丁度良い距離感で独自の経済圏がある
- 何となく福岡、博多は良い街というイメージがある
- 食・お酒が充実
これらの魅力により、九州・沖縄エリアを中心に、全国各地からの人口流入が続いています。
ワンルームマンションの賃貸ニーズがあることは不動産投資家にとって安心材料となります。
今回購入を決めた物件です
馴染みのある不動産販売会社数社から物件を取り寄せした中から、良いものが出てきました。
天神駅まで乗り換えなしで10分以内で行ける超好立地です。
- 福岡市中央区物件
- 西鉄の最寄駅から徒歩10分以内
- 複数路線、複数駅の利用が可能
- 築20年
- 24平米とちょっと広め
- 最上階の角部屋
これはきた！と思いましたね。
しかもオリックス銀行のローン（金利は2.05％！）を使うと、フルローンであっても、何とプラスのキャッシュフローで回ります。
担当者からも、実質利回りも高く、このご時世プラスのキャッシュフロー物件は中々ないですよと。
とは言え、焦って決めるとロクなことはありません。何度も書きますが、35年間のローンを組み、銀行へ毎月支払いを続けていくのはオーナーで、空室リスクだけでなく、金利上昇やその他コスト増を負っていく必要があります。
なので、出来る限り不安要素を排除する為、確認すべきポイントはいくつかあります。これら書いていくチェックポイントは、明確にしておいた方が安心です。
超重要！ ワンルームマンション購入にあたってのチェックポイントです
ポイント①物件管理の目線
物件とは最低でも5年の長いお付き合いになることを考え、ランニングコストに影響を及ぼす下記ポイントはよく確認しておきましょう。納得できるまでは購入してはダメです。
- 管理費・修繕積立金は適正額か？
- 修繕積立金は近々上がる予定はあるか？
- 修繕積立金の積み上がり状況はどうか？
- 大規模修繕は実施済みか？直近で予定はあるか？
- 事故物件ではないか？念の為
- 管理プランは適正額か？
- 管理プランの内容は問題ないか？
- 敷金・礼金は誰が取るか？
- 更新料は誰が取るか？
- 退去時の原状回復費用は誰負担か？
- エアコンなどの消耗品の故障負担は誰か？
- 入居者募集費用は誰の負担か？
ポイント②不動産投資家の目線
不動産投資家にとって最大のリスクである空室ですが、スムーズに次の入居者が決まるには、家賃が相場に対して適正であることが超重要になります。
- 周辺相場に対して家賃が割高ではないか？
- 同物件の空室状況はどうか？
- 同物件の募集家賃と比較して、今の家賃は適正か？
ポイント③入居者目線
私は必ず現地確認へ行き、入居者の気持ちになって物件をチェックし判断していきます。
- 最寄駅からの距離
- 最寄駅から帰宅ルートの雰囲気
- 最寄駅の大きさ、乗車数、利用者の質
- 物件の外観、雰囲気
- 外壁の痛み具合
- エントランスのきれいさ
- エントランスの臭い
- 郵便受けの管理状況
- オートロックかどうか？
- 駐車場や駐輪場があるか？
- 幹線道路、線路からの距離
- 騒音の状況
- スーパー、コンビニ、ドラッグストアからの距離
- 治安
- 繁華街からの距離
その街を歩き、最寄駅から物件までの道のり、単純に距離だけでなく明るさや治安、スーパーや商店街の雰囲気、時間に余裕があれば居酒屋や定食屋に入って、住んでいる人の雰囲気を掴むようにしています。たまに店の人に話しかけて住みやすさを聞いてみたりします。結構リアルな話が聞けるのでおススメです。
一方で不動産投資家は、その物件に住むわけではないので入居者の視点に引っ張られすぎるのは、良くありません。感覚的に街が好きか嫌いか、住んでも良いかを捉えたいという思いです。
今回は優良物件で足が速いため、福岡まで足を運ぶ時間がなく、残念ながら恒例行事の現地視察は断念しました。Googleマップ等で周辺状況の確認を詳細に行いました。
また懸念点として、現時点では空室物件で絶賛入居者募集中とのこと。
これは要注意です。
せっかく投資をはじめたのに数ヶ月は家賃が入らず、ローン返済だけがスタートしてしまうという恐ろしい事態になりかねません。募集している家賃が適正かが非常に重要になってきます。
こっそり教えます！家賃が相場に対して適正かを判断する方法
ホームズなどで募集中の物件を調べ、不動産賃貸募集会社に相談するようにしています。当然ながら、商売の邪魔にならない時間帯にするなどの配慮は必要です。過去には物件最寄りの不動産屋へお邪魔して話を聞いたこともあります。
- 周辺相場として家賃は適正か？
- 募集の状況はどうか？
- その街は人気があるか？
- どんな属性の人が多いか？
- 周辺環境はどうか？住みやすいか？
- ターミナル駅へのアクセスはどうか？
- プロの目から見て率直にどんな評価か？
これらをヒアリングすると、物件の評価が見えてきます。今回の物件は以下の感じでした。
- 福岡市中心部は賃貸需要が非常に強い
- 物件が不足していて、良い条件のものはすぐ決まってしまう
- 繁忙期１～３月を過ぎても勢いは衰えない。新入社員の配属が決まるなどして４〜6月も足が速い
- この物件もおそらくすぐ決まる
- 家賃も値上がり傾向、今の家賃は高い水準ではない
- 最寄駅は中心部から少し離れるので静かで住みやすい。天神まではすぐにアクセスできる
賃貸募集のプロからこれらの話を聞いて、『この物件はいける！』と確信に変わりました。
充分な調査を行って自分自身で納得できたからこそ、自信を持って、『この物件を買います』ということが出来ました。
ちなみに、賃貸需要はやはり旺盛で、1ヵ月も経たずして無事に入居が決まりました。
入居者の方は若い方で属性も良さそうです。
これで一安心です。
最後に補足すると、今回の物件を販売する不動産会社は、購入直後は入居者がつくまで補償プランがあり、仮にすぐに入居者が決まらなかったとしても、家賃を補填してくれます。良い物件を選ぶのは勿論一番重要ですが、こういったセーフティーネットがある販売会社をしっかりと押さえておくと安心して不動産投資をスタートできますね。
福岡という選択肢は、アリだと思います。
