大阪物件でまさかの空室発生中・・・ 空室時にオーナーのすべきことをまとめます
私は東京都内に4室＋今年から大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。
ここ数ヶ月で第1号案件である大森、第3号案件である蒲田も立て続けに退去連絡がありましたが、1ヶ月以内にリカバリすることが出来ました。適切な立地で、妥当な価格、相場感より安い家賃設定で購入した物件は空室にも強いですね。
蒲田においては、＋4,500円の家賃引上げにも成功しました。
しかし、安心したのも束の間で、購入したばかりの大阪物件でも空室が発生しました。。。
コロナ明けで人流が活発化しているせいなのか、立て続けです。。
9/1に連絡があり、9/30で退去とのこと。
理由は、広い部屋に住みたいからとのこと。
３連発の空室ラッシュは勘弁してくれーー
空室対応にも慣れてきた感が出てきましたが、募集開始の問い合わせ件数含めて記事にまとめます。
目次
退去後の新しい募集賃料等を決めます
管理会社と相談すると、現行家賃（79,000円）で進めましょうとなりました。
私の感覚だと、家賃は相場よりやや高く、現行家賃で良いのか設定にはすこし悩みました。
＊相場よりやや高いことを理由に値引き交渉をした経緯があります。
管理会社から根拠を提出してもらい、家賃設定に納得感を持ってから進めていくことにします。
下記強みがある物件です。早速募集を開始します。
- 大阪駅から徒歩圏内（15分くらい）にあり、複数路線乗り入れの利便性の高い物件であること
- 築11年とまだ新しい物件であること
- 14階建ての最上階角部屋に位置しており、他の部屋と差別化できること
- 設備も独立洗面台で収納も多いこと
- １Kで24平米あり比較的広めであること
大阪物件を購入したポイントをまとめた記事です。
空室になった時は、自分の物件を初めて確認できるチャンスです
ワンルームマンションを購入する際は、入居者がいるのが一般的です。
ですので、当然部屋の中身を見ることが出来ません。
唯一確認するチャンスが、退去後のタイミングになります。私は自身の物件は必ず確認したいタイプなので、逃すまいと大阪へ飛びました。
案内してくれた不動産会社の方によると、『大阪のワンルームは競争が激しい為、東京よりも設備がいいです』と。
では見ていきましょう。
部屋全体です。24平米とやや広く、クリーニング前ですが非常にきれいな状態でした。14階立ての14階角部屋なので、採光が良く、開放感があります。
キッチンの設備も良し。大阪市内はこのタイプが一般的のようです。
収納も十分にあります。
エアコンは安定のダイキンでした。
バストイレはもちろん別で、独立洗面台です。お風呂はちょっとした高級感すらありました。
洗濯機の設置スペースがあり、来客時には扉を閉めて隠せるようになっているんです（驚きです）
玄関収納も1人暮らしには十分過ぎるくらいありました。
内覧してみて思ったのが、むしろ自分で住みたい！です。
そのくらい設備が良く、状態も良かったです。
募集開始から物件に対する問い合わせ状況をチェック
不動産専用サイトのレインズとイタンジに掲載後の仲介会社からの問い合わせ件数をまとめます。
募集家賃が適正か、市場に受け入れられるかどうかの定点観測ができます。
管理会社に依頼して、数字の報告をしてもらうようにしましょう。
退去1ヶ月前の9月はどうでしょう？
- １週目 １３件
- ２週目 ６件
- ３週目 ４件
- ４週目 １９件 内覧１件 申込あるも保証会社の審査落ち
管理会社によると、仲介の反応は非常に良いですとのこと。
退去後は内覧も入ってきており、このまま進めていきましょうとの報告でした。
9月末退去となり、10月は空室となるので当然家賃は入ってきません。いかに早く決まるかがオーナーの持ち出しに影響してきます。
４週目に申し込みがあった方は、内覧後即決して申込をしてくれたようなのですが、家賃延滞等があったようでNGとなってしまいました。
保証会社は、不動産賃貸の延滞履歴をデータベース化して共有しており、
予めリスクのある人物を避けるような仕組みとなっているようです。
そして9月末に現入居者が退去して、勝負の10月を迎えます。
退去後の10月はどうなったでしょう（ドキドキ）
- ５週目 １０件 内覧２件
- ６週目 ８件 内覧２件
- ７週目 ７件 内覧２件
内覧はそれなりに入るものの、なかなか決定打とはならないようで、入居が決まりません。
次第に焦りが生まれてきます。
毎週内覧があるので適正家賃だと思うけど、
でもやっぱいり家賃が高いのか・・・
もう家賃を少し下げた方がいいか・・
いや、下げたくはない・・・
悶々とした日々を過ごします。
管理会社からは毎週月曜か火曜にメールで報告を受けるのですが、微妙な雰囲気が流れます。
すると、10月最終週のメールで報告が入ります。
勝負の10月最終週です
- ８週目 ８件 内覧２件 申込1件！！！
来ました！待ちに待った連絡がついに！
管理会社からは今度の入居希望者は、おそらく大丈夫でしょうとのこと。
早速、保証会社の審査に回してもらい、結果を待ちます。
1週間くらいして管理会社から『審査OKです』と連絡がありました。
良かったです。
入居は11月の中旬頃になります。
空室発生から募集、入居までの大事なポイントまとめます
今回も学ぶ点が多かったです。
そこから導き出した空室対策のポイントです。
- 退去連絡があったらすぐに募集開始をする。
- 適正家賃やRD（本物件はオーナーの持出はなし）は管理会社と相談
- 週次で問い合わせ件数の報告を依頼
- 問い合わせ件数の反響から、家賃が適正かどうかを検証
- 私の過去の経験値だと、1週間の問い合わせ件数が、非常に良い⇨20件以上（退去と同時に入居）、まずますの反応⇨10件以上（退去から1ヶ月）、2、3件（退去2ヶ月前から募集をしたこと、その後同居人が継続して契約することになったので対象外）
- 保証会社の審査でNGになることがある。
- 入居決定から入居まで、引越し等の準備で一定期間かかる。2件とも2週間後くらい。
- 空室期間のローン支払いは、オーナーの持ち出しとなる。
- 空室対策として、ある程度余剰資金を確保しておく必要があると再認識
不動産投資は、投資である以上、リターンは期待できますが、リスクがあります。
そのリスクを少しでも軽減するため、事前に備えておくことは大切だと改めて感じました。
