中古マンションの不動産投資の物件選びのポイントです。大阪物件を検討します。
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私は２０１８年より不動産投資を開始し、都内に4室の中古ワンルームマンションを保有しています。
今回は、大阪で5室目の中古マンションの検討を始めていて、物件選びでの気づきをまとめます。
これから中古マンションの不動産投資をはじめようとしている方には、参考になる内容かと思います。
目次
なぜ、大阪物件なのか？
理由は２つです。
東京でキャッシュフローをプラスにするのが難しい
私は、本質的には需要が高い東京都心部を狙いたいのですが、最近さらに物件価格が上がっていて、手が出ません。
何社か不動産販売会社とはコンタクトを取っているのですが、都心部でキャッシュフロープラスは、難しいのでは？と言われています。
少し離れた足立区、葛飾区や、さらには23区外でも、頭金なしだと厳しいかも知れませんと。
うーん、渋い。。。
大阪が盛り上がる気がする
マクロ的な視点にはなりますが、2年後の2025年に大阪で万博が開催。
外務省HPによると、
- 2025年4月13日～2025年10月13日
- 大阪府大阪市夢洲地区
- 約2,800万人
さらにこの人口島である夢洲地区には、新駅が出来ることが決まっていて、Osaka Metro中央線が延伸する模様。
当然、ビッグイベントに向けて、大阪エリアの開発はさらに加速し、イベントと共に人口が流入し、大規模な雇用が生まれることが予想がされます。
さらにこの夢洲エリアは、2029年にカジノを含む統合型リゾート（IR）の開業が予定されています。
これには万博以上の経済効果が見込まれるでしょう。大阪めちゃくちゃ熱くないですかね！？
私は大阪にはさほど詳しくありませんが、いわゆる新築物件はインバウンド需要を取り込むホテル業者とバッティングしていると聞きます。
アパホテルとかコロナ禍でもバンバン新規開業してましたよね。他社が事業拡大に怯む中でコロナ明けを見越した戦略としては流石です。
中古マンションは、超都心部でも比較的価格が上がりきっていないイメージがあります。家賃も東京に比べたらまだ安いですからね。
なので、その波に乗りたい！というのが、今回の狙いになります。
狙う物件の必須条件
これまでと変わらず一貫しています。
- 最寄駅徒歩5分以内
- 徒歩10分以内に複数路線乗り入れ
- 築15年以内
- キャッシュフロー5千円以上
- 20平米以上
いわゆる誰が聞いても需要がある物件というやつです。さらに今回の大阪では、超都心物件を狙いたいと考えています。
大阪の都心部は、何となく治安が悪いイメージがあります。しかし、駅ビルやタワマンが出来たりと再開発が進んでいますので、東京と同じように利便性を求める富裕層が集まるようになって、もっときれいになっていくのではないかと思います。
物件の探し方
今回も複数社にお願いしています。
- 既に3室お世話になっている会社
- ネットで調べまくった、上場企業且つ地方物件を取り扱っている会社
- ネットで調べて、メール問い合わせをしているもう1社
今検討している物件で思ったこと
上記の中の1社から、良い物件が出てきました。
梅田駅（大阪駅）まで徒歩10分ちょっとで行ける超好立地です。
- 築15年以内
- 複数路線乗り入れ 最寄りは東梅田駅
- 24平米とちょっと広め
- キャッシュフローは6千円超！
- 最上階の角部屋
これはきた！と思いましたね。
ただ、物件を冷静に見定める必要があります。不動産投資家は2千万円近くのローンを組み、35年も付き合っていく必要があります。
確認すべきポイントはいくつかあります。経験上、これらのチェックポイントは明確にしておいた方が安心です。
ポイント①物件管理の目線
- 管理費・修繕積立金は適正額か？
- 修繕積立金は近々上がる予定はあるか？
- 修繕積立金の積み上がり状況はどうか？
- 事故物件ではないか？念の為
- 管理プランは適正額か？
- 管理プランの内容は問題ないか？
- 敷金・礼金は誰が取るか？
- 更新料は誰が取るか？
- 退去時の原状回復費用は誰負担か？
- エアコンなどの消耗品の故障負担は誰か？
- 入居者募集費用は誰の負担か？
- 空室保証はあるか？→基本はない。
ポイント②不動産投資家の目線
また投資対象として物件を見る際は、家賃が適正であることがキモになるので、以下の情報は取得した方が良いです。
- 周辺相場に対して家賃が割高ではないか？
- 同物件の空室状況はどうか？
- 同物件の募集家賃と比較して、今の家賃は適正か？
ポイント③入居者目線
さらに私は感覚的に物件を捉えたいので、必ず現地確認に行きます。そこでは、入居希望者の目線で以下を見ます。
- 最寄駅からの距離
- 最寄駅から帰宅ルートの雰囲気
- 最寄駅の大きさ、乗車数、利用者の質
- 物件の外観、雰囲気
- 外壁の痛み具合
- エントランスのきれいさ
- エントランスの臭い
- 郵便受けの管理状況
- オートロックかどうか？
- 駐車場や駐輪場があるか？
- 幹線道路、線路からの距離
- 騒音の状況
- スーパー、コンビニ、ドラッグストアからの距離
- 治安
- 繁華街からの距離
上記は感覚的に捉えたいという思いです。不動産投資家は、物件に住むわけではないので入居者の視点に引っ張られすぎるのは、良くありません。
一方で、私もサラリーマン入居者の目線は持っているので、判断する際には、この感覚は大事にしたいと思っています。
ダメな物件は、郵便物が散らばっていたり、エントランス内に変な臭いがしたり、周辺環境が雰囲気悪かったりします。
入居者が内覧した時に同じような感覚を持ったら、選んでくれませんよね。
今回の物件はこれらを調査するために、大阪まで行ってきました。不動産販売会社は、このフットワークを評価してくれました。
入居者目線では間違いなかったです。実際に自分の目で見て、歩いて、感じてみることが大事ですね。
その他のポイントについても、よく検討の上で、投資判断をしたい。
このポイント３つは、不動産投資における物件選びの参考になると思います。
