不動産投資のワンルームマンション売却の手続きをまとめます
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不動産投資家として初めて中古ワンルームマンションを売却しました。
専属専任媒介契約書を締結してから、約3ヵ月で売却が決まりました。
今回はその後の手続きについて、記事にまとめていきます。
不動産会社との面談
売却が決まった後に、面談を実施しました。
完全オンラインでも可能とのことでしたが、初めての売却ということもあり対面での面談を希望しました。
信頼できる会社なのかを直接会って判断しておきたかったからです。
不動産会社は、上場企業のグループ会社ということもあり、港区の駅近好立地のオフィスビルに入居し、開放感と清潔感のある今どきのオフィスで、かなりお洒落でした。
すれ違う社員も若い方が圧倒的に多いですが、元気な挨拶をしてくれます。担当者も丁寧な説明をしてくれました。
初めての売却で不安であることを伝えると、何かあった時に身分を証明する為、自身の宅建証と社員証を写真で撮ってもらって構いませんとまで言って頂きました。
こういった真摯な対応をして頂くと安心感を持つことが出来ますね。
不動産は高額な取引ですので、特に初めての場合は対面での面談をおススメします。
売買契約書の締結
オンラインでの調印でした。
- 売買代金
- 引き渡し日
- 物件の情報
これらを記載した契約書をweb上で確認をして、電子サインを行います。
その後に、不動産会社による物件調査があります。売り主側は特にやることはありません。2週間くらいの間にちょこちょこと問い合わせがありました。
例えば、
- 管理会社から長期修繕計画書・直近の総会案内・総会議事録を取り寄せてほしい
- 鍵の付け替え費用負担の調整（3万円の持ち出しとなりますが、許容できる内容でした）
これらを経た上で物件が問題ないと判断されると買主側での調印があり、契約完了となります。
金融機関への連絡
最終決済日を確定します。
私の場合は、当初は7/31でしたが、6/30に1ヵ月早まりました。
引き渡し日が早まることのメリ・デメとしては、以下となります。
- メリットは、売買代金が早く振り込まれること。現入居者の退去などの予期せぬ事態を回避できること。引渡し前に退去があった場合は、原状回復費用等は売り主の負担となってしまいます。
- デメリットは、ローンの残債が1か月分減らない。これは微々たるものなので問題ありません。
最終決済日が確定したら、今ローンを組んでいる金融機関へ連絡をします。
金融機関にもよりますが、来店して手続きを行うか、郵送かを選択できました。私は日程的にも余裕があったので、郵送を希望しました。
銀行へ電話で伝えた内容は以下になります。
- 完済の日付→6/30
- 抹消書類の受領者は本人か、代理人か？ →私は代理人（司法書士）に任せました。
- 抹消書類の受取店舗 →代理人から指定があると思います。
その後に、金融機関から必要書類（ローン全額繰返済手続依頼書）が届きますので、必要情報を記載し、届出印を押印して、返送します。
全面的に不動産会社がサポートしてくれますので、困ることはありません。
代理人である司法書士と面談
不動産会社が提携する司法書士から代理決済に向けての電話連絡があります。
郵送での手続きが可能でしたが、こちらも初回ということで対面での面談を希望しました。
対面での面談を希望する方は一定数いるようで、自宅近くまで来てくれるとのこと。
日程調整をして、カフェで面談を行いました。名刺と、司法書士の登録証も見せて頂きました。
初めての売却なので、慎重に行うに越したことはないですからね。
司法書士先生には以下の書類等を引き渡します。
- 登記識別情報通知（原本）
- 印鑑証明書
- 本人確認書（写真）
また先方が用意した書類に実印を押していきます。
- 委任状
- 登記情報証明情報
- 立会調書
- 担保抹消書類代理受領委任状
今後の手続全体の流れを説明頂き、時間としては30分ほどです。
登記識別情報通知書の原本を渡し、ちゃんと受取証を発行してもらえるので、対面で実施して良かったと思います。
その他書類のやり取り
不動産会社と書類の郵送手続きがあります。
- 賃貸管理委託解除届出書
→管理会社とのやり取りも不動産会社が対応してくれるので、特段やることはありません。
- 組合員資格変更届
- 賃貸借契約当事者変更承諾書
- 委任状
→これらもすべて不動産会社が代行して手続きをしてくれます。不動産を購入するよりも対応事項は少ない印象です。
引き渡し日の期限に間に合うように、テンポよくやっていきましょう。
引き渡し日当日について
決済日を迎えます。
事前に不動産会社へ売主側で何かやることがないかを確認しましたが、特にないとのこと。
銀行との手続きなどは、代理人である司法書士の先生が対応してくれます。
当日の午後に、司法書士先生と不動産会社から無事に手続きが完了した旨の連絡がありました。
口座を確認すると確かに、売買価格 − ローン残債等 の利益分が入金されていました。
まとめです
今回は初めての不動産売却を経験しました。
感想としては、不動産購入よりも圧倒的に楽でした。
とは言え、売却先が決まるまでに約3ヶ月、その後の手続きに2ヶ月、決済までに1ヶ月と半年ほどかかりました。
不動産というだけあって、手続きには相応の時間がかかったなという印象です。
今回は結果的に満足のいく水準の利益が出たので、一定期間保有後の売却も１つの手段かなと思っています。
今後2件目も少し高めの金額で市場に出して反応をみて、時間をかけて売却するのもありかなと考えています。
売却益を新たな物件購入や原資にしたり、繰上げ返済のブースターに使うなど、有効活用していきます。
