不動産投資をする上で大事なcash flow（キャッシュフロー）という考え方
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不動産投資の2軒目を検討していますが、販売会社との会話の中で、なるほどと思ったので、記事にしています。
不動産投資で大事なのは、『 毎月のcash flow 』です。
つまり毎月の家賃収入− （住宅ローン＋諸経費）がどのくらい残るか？です。
cash flowの強み
このcash flowがあることによって、不動産投資におけるリスクを回避できます。
○空室リスク
不動産投資の最大のリスク。これに対しては、毎月のcash flowから、広告費を積めば、入居者はつくとのこと。つまり不動産会社への報酬を高くすることで優先して物件の紹介をしてもらえるようにすれば良い。
○消耗品の故障等の諸経費
例えばエアコンなどは一定の経年で付け替えをしなければなりません。突発的に支出が発生しても、毎月のcash flowがあれば、補填することが可能。cash flowが少ないと、毎月コツコツと積み上げたものが買い換えたら吹っ飛んだとなると辛い。
1軒目の物件はどうか？
品川区の物件ですと、毎月のcash flowは5,500円。年間で66,000円です。
年間の税金である固定資産税と都市計画税が46,000円なので、手残りは20,000円になります。10年間で20万円です。
銀行預金の金利との比較で見れば破格ですし、確定申告により税金の還付もある、ローンが完済する35年後には、家賃収入が丸々入ることになるとは言え、ちょっと寂しい。
その間に空室になったり、消耗品の故障があるとすぐに利益が飛びます。
初めての不動産投資ということもあり、物件や販売会社選びを石橋を叩いて叩いて慎重に渡ったので、リスクを極力抑えた投資内容です。
１軒目としては満足していますが、毎年の損益を安定してプラスにしていく為、もう少しcash flowを増やしたい。
今回の販売会社の提案は？
毎月のcash flowとして、15,000円くらいを狙っていきます。
勿論、物件選びの大前提は以前と変わっていません。
①東京都内中心部
②複数路線
③駅から徒歩5分以内
④築15年以内
この辺りを狙っています。超高めの球ではありますが、妥協した買い物はしたくない。一方でcash flowが良いからと木造アパートや築古の訳あり物件を狙う気持ちはサラサラありません。
毎月のcash flowが15,000円あれば年間で180,000円になり、先の税金を50,000円としても手残りが130,000円になります。2年目から空室や消耗品故障のリスクにも対応できます。拡がりが出ますね。
今話している販売会社は物件の仕入れ値が安いのと、 銀行からの融資を最大45年で引く予定です。 当然金利分の総支払額は多くなるもの、毎月のcash flowはローンの支払額が少なくなる為、増えることになります。
まずは、じっくりと担当者と関係を作り、良い物件が出てきたら、進めていきたいと思っています。
不動産投資リスクを解決するcash flowという考え方は大切ですね。
