不動産投資７室目 築古ワンルームマンションで良い物件を購入出来ました
- 記事内に広告を利用しています。
- 記事内に広告を利用しています。
不動産投資についてです。
私は東京都内に5室＋大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。
今後10年間の不動産投資戦略を定め、築古ワンルームマンションの購入を決めました。
以下を成功条件（＝判断基準）として、それをクリアする物件を探しています。
築古ワンルームマンションの1号案件を購入した時の記事はこちらです。
目次
【私が考える築古ワンルームマンションの成功条件】
⚫︎築年数：30-40年程度
★築浅物件は15年以内
⚫︎物件価格：都内は800-1,000万円台、横浜/川崎だと600-700万円台
★築浅は、2,000-3,000万円
⚫︎家賃：4-7万円台
★築浅は、8-10万円台
⚫︎部屋の広さ：16-20平米
★築浅は、20-25平米
⚫︎最寄駅：徒歩5分以内 and ターミナル駅まで乗り換えなし1本 or もしくはターミナル駅徒歩15分以内
⚫︎妥当な修繕積立金設定
⚫︎毎月キャッシュフロー：6,000-8,000円 ＊頭金200万円想定
★築浅は諸費用込みのフルローンでプラスのキャッシュフローであれば良し
⚫︎管理状態が良好な物件
【NG条件（これに当てはまるものは対象外）】
・自主管理物件
・1階
・20戸未満
今回の記事では、築古ワンルームマンションの2室目、不動産投資としては7室目となる物件購入についてまとめていきます。
購入した築古ワンルームマンションの物件概要
東京都荒川区の物件です。
- 築年数：36年
- 千代田線 町屋駅から徒歩6分、京成本線・都電荒川線も利用可能
- 乗り換えなしで、京成本線で上野駅まで８分、千代田線で大手町まで12分
- 物件価格：800万台後半
- 家賃：5.9万円
- 部屋の広さ：16平米
- 修繕積立金 320円×平米数の基準額以上
- 毎月キャッシュフロー：6,000円
- 頭金200万円
最大のポイントが、交通の便がめちゃくちゃ良い点です。
3路線が利用可能で、主要ターミナル駅へすぐにアクセス出来ます。
不動産投資物件の現地確認のポイント
恒例の現地確認へ行ってきました。この作業が楽しみだったりしています。
不動産投資家の中には、書面やインターネットで見た条件面のみで投資判断をする方もいるようですが、私の場合は現地確認を一つの儀式としてとらえて、その時の感覚を大事にしています。
不動産投資の現地調査のチェックポイントです
過去の経験値から、チェックポイントをリストにまとめています。入居者目線も大切にしたいとの考え方です。
- 最寄駅からの距離
- 最寄駅から帰宅ルートの雰囲気
→駅から徒歩６分です。駅の周辺にも活気があります。小規模の商業ビルや、複数のスーパーマーケットやドラッグストアに飲食店と程よい感じの栄え具合だと思います。
→駅から物件までの大通りには、飲食店が沢山あって、一人暮らしにはまず困らなそうです。
- 最寄駅の大きさ、乗車数、利用者の質
→参考情報として、インターネットで1日の乗降者数を確認。東京メトロの乗車数ランキングでは60位でした。月島・人形町・築地あたりと同じくらいの数字です。それに京成本線や、都電荒川線の数を足せばそれなりの規模かと思います。
→また街の雰囲気も下町といった感じで、治安が良さそうです。お年寄りから、小さな子供連れの家族もいて賑わっていました。
- 物件の外観、雰囲気
- 外壁の痛み具合
- エントランスのきれいさ
- エントランスの臭い
- 郵便受けの管理状況
- オートロックかどうか？
- 駐車場や駐輪場があるか？
→正直、見た目はまあまあ古いなぁという印象。ですが、自分自身で住むわけではないので、投資物件としての評価をしていきます。
→オートロックではありませんが、入り口に監視カメラが設置され、郵便受けなどはチラシが散らばっていることなく、しっかりと管理がされている印象です。
→部屋は人気の角部屋です。修繕積立金の積み上がり状況も充分な水準でした。
- 幹線道路、線路からの距離
- 騒音の状況
→物件は大通りから一本入ったところに位置していますので、静かな住環境。向かいには比較的新しい中規模の分譲マンションがあり、家族連れの人通りもあって、安全なエリアだと感じました。
→前回同様に、駅前の不動産屋に飛び込みで入って話を聞こうと思ったのですが、休日ということもあり、カウンター3つが全て埋まっていて、賃貸需要の高さを感じました。
まとめです
今回も物件紹介を受けてから、購入の判断は迅速に行いました。
不動産会社も当然ながら、早く決断してくれる顧客の方を優先してくれます。
銀行との融資の対応も2回目なのでスムーズに行えましたし、現確のフィードバックを行って、購入意欲を明確にするなど信頼関係を深めました。
12月に現入居者が退去することになっていて、現在絶賛募集中の物件でした。
物件的にすぐに決まるだろうと思っていましたが、やはり不安でした。もし入居者が決まらなければ、スタート時点から空室になる可能性があること。さらに最悪の場合、家賃を引き下げせざるを得ずにキャッシュフローの縮小懸念がありました。
しかし、契約日に不動産会社から、入居者が決まり、家賃も2,000円上げることが出来ましたとのこと。
募集から僅か2週間経たずして、入居が決まったので、やはりこの物件の賃貸需要は確かなのでしょう。
年末にうれしい報告でした。
不動産投資物件で100％満足のものは、まずありません。また入居者の気持ちになって物件を選ぶ目線は大事ですが、あくまで投資であると割り切る判断も求められます。
今後も、良い物件を探していきます。
