不動産投資3室目の区分マンションを決めました
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不動産投資についてです。
3室目を決めました。今回も複数社から30以上は物件をチェックしたと思います。
選んだのは、東京都大田区蒲田の物件です。
目次
物件の特徴
①駅近
これは何が何でもマスト条件としていました。JR駅の徒歩3分圏内です。
駅がめちゃくちゃ近いです。
というか、駅前の繁華街のど真ん中にあります笑。
治安的にどうか？という議論はありますが、ワンルームマンションなので、単身者が住むので問題ないかと考えています。
住環境〈 利便性としました。ある意味、サラリーマンの方にはドンピシャなのかも。
②複数路線
JRをメインに3路線が乗り入れています。
こちらも入居者の利便性を確保する為には、大事な条件です。
どの線も徒歩7分以内です。羽田空港へも乗り入れ可能な立地となっています。
③築浅
築9年の物件です。
保有物件がともに15年程度なので、築年数でもリスク分散が図れます。
設備の故障が重なっても辛いですからね。
また将来的に売却を考える場合も、築浅が有利と考えました。
物件選定のポイント
①適正な家賃相場
周辺家賃相場を複数の不動産会社に調べてもらいました。
同エリア、駅からの距離、広さ、築年数などで比較して適正家賃を徹底して確認しました。
本物件は、5〜6千円ほど安いことがわかりまひた。このエリアはここ最近特に人気が上がってきています。
つまり、家賃上昇のポテンシャルがあるということです。
②適正な販売価格
中古区分マンションは、現行の家賃から販売価格が決まります。
①の通り、本物件は家賃が相場に対して低く設定されたままになっており、販売価格も安かったです。
このエリアは以前から狙っていて、複数物件を見ていたのですが、感覚だと150〜200万円くらい安いと思います。
その分キャッシュフローは低いのですが、次回更新の際に家賃の引上げ交渉を行うなどを検討したいと思います。
③管理費・修繕積立金が適正
本物件は、超駅前にも関わらず、戸数が100を超えています。
管理費・修繕積立金で1万円程度となっており、見せかけだけのキャッシュフローとなっておりません。
また修繕積立金も十分すぎるほど積み上がっており、今後の引き上げ懸念は少なく、このままキャッシュフローをキープできそうです。
④新路線の開通
数年先ですが、JRと私鉄が繋がることが予定されています。
これにより更なる利便性が見込まれます。
東京都内では、電車のアクセスは生命線ですからね。
今後も街としての魅力アップが見込まれています。
まとめです
今回の物件探しはかなり大変でした。
コロナ禍により、不動産投資が活発化したのか、まず良い物件が見つかりません。
複数の会社に物件紹介を依頼するも、なかなか思ったような物件が出てきませんでした。
また価格も高くなっていて、2,000万円の中盤から後半もザラでした。
しかも、驚くことにそれらが飛ぶように売れていきます。
今回の物件も紹介を受けた瞬間に申し込みが入ったようで、一旦待ちとなりましたが、キャンセルにより購入することが出来ました。
これまでの品川区や港区物件より、やや尖った物件となりましたが、ポテンシャルは高いと感じています。
これで保有物件は3つになりました。当初の計画は達成した形です。
一方で、この不確実な時代を生き抜く為に、もう1物件あって良いかなと思い始めています。
いずれにしても、リスクをしっかりと見極めて、長く付き合える良い物件を探したいと思います。
