不動産投資8室目　最寄駅が山手線駅の築古ワンルームを購入しました

　

この記事を書いている人 - WRITER -

SYaRioN（ｼｬﾘｵﾝ）

管理者 SYaRioN（ｼｬﾘｵﾝ）です。 ●4人家族です。家族は自分にとっての最優先事項です！ ●サーフィンは20年続けています。もはやlife workです。仕事のエンジンは週末の波乗りです。 ●2015年よりオートキャンプを開始。年間10回20泊以上は家族でテント生活しています。キャンプはドップリはまっちゃいました〜 ●2008年よりインデックス投資信託の積立投資を開始。国内外個別株、純金積立も追加して世界分散投資を実行中。 ●2018年新築マンションを購入。リフォームを入れたり、家具や家電にこだわったので、満足しています！ ●2018年より不動産投資家としてデビューしました。リスクを極力抑え、中長期的に不労所得を得ていきます。 ●本ブログのタイトル『Life is Beautiful』は、自分の大好きな言葉です。 「生きるって素晴らしい！」 読んで頂ける方に少しでもお役に立てるよう、日々更新していきます。

詳しいプロフィールはこちら

不動産投資についてです。

私は東京都内に5室＋大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。

2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。直近で1室売却を経験しました。

不動産投資のワンルームマンション売却の手続きをまとめます

今後10年間の不動産投資戦略を定め、築古ワンルームマンションの購入を決めました。

10年後を見据えた不動産投資戦略を考える。築古ワンルームがアリだと思う理由

以下を成功条件（＝判断基準）として、それをクリアする物件を探しています。

築古ワンルームマンションの1号案件を購入した時の記事はこちらです。

不動産投資６室目、築古ワンルームマンションを購入

【私が考える築古ワンルームマンションの成功条件】

⚫︎築年数：30-40年程度

★築浅物件は15年以内

⚫︎物件価格：都内は800-1,000万円台、横浜/川崎だと600-700万円台

★築浅は、2,000-3,000万円

⚫︎家賃：4-7万円台

★築浅は、8-10万円台

⚫︎部屋の広さ：16-20平米

★築浅は、20-25平米

⚫︎最寄駅：徒歩5分以内 and ターミナル駅まで乗り換えなし1本 or もしくはターミナル駅徒歩15分以内

⚫︎妥当な修繕積立金設定

⚫︎毎月キャッシュフロー：6,000-8,000円　＊頭金200万円想定

★築浅は諸費用込みのフルローンでプラスのキャッシュフローであれば良し

⚫︎管理状態が良好な物件

【NG条件（これに当てはまるものは対象外）】

・自主管理物件

・1階

・20戸未満

築古ワンルームマンションの3室目、不動産投資としては8室目（1件売却の為、保有物件としては7室目）となる物件購入についてまとめていきます。

不動産投資の頭金を貯める為に、家計改善のポイントをまとめます

購入した築古ワンルームマンションの物件概要

東京都北区の物件です。

• 築年数：36年
• JR山手線　駒込駅から徒歩7分、山手線・京浜東北線　田端駅徒歩10分、南北線　駒込駅徒歩9分
• 物件価格：1,200万台前半
• 家賃：6.0万円
• 部屋の広さ：17平米
• 修繕積立金　320円×平米数の基準額以上
• 毎月キャッシュフロー：＋1,000円ちょっと

今回は頭金を50万円に抑えて、物件価格の値引き分を毎月の家賃から5年間差し引くことで、プラス収支としています。好立地である為、価格が下がりづらいですが、その分利幅は低いです。

今後の不動産投資は、物価や金利上昇などにより毎月のキャッシュフローの確保が難しい為、極力持ち出しを抑えて資金を貯めて、5年目以降の売却によるキャピタルゲインを狙う戦略へと移行しています。

本物件の最大の強みは、山手線が最寄り駅、しかも徒歩10分以内ということです。

山手線であれば、都内の主要なターミナル駅へすぐにアクセス出来ます。

これはかなりのストロングポイントです。

さらに家賃の周辺相場が64,000円であり、現行家賃からの値上げ余地は充分にありそうです。

大規模修繕は、直近5年以内に実施済み。現行の修繕積立金×世帯数をベースに次回の大規模修繕を見ていくと、問題ないレベルに積み上がりそうです。

不動産投資物件の現地確認のポイント

恒例の現地確認へ行ってきました。

不動産投資家の中には、書面やインターネットで見た条件面のみで投資判断をする方もいるようですが、私は現地確認を一つの儀式としてとらえて、その時の感覚を大事にしています。

不動産投資の現地調査のチェックポイントです

過去の経験値から、チェックポイントをリストにまとめています。入居者目線も大切にしたいとの考え方です。

• 最寄駅からの距離
• 最寄駅から帰宅ルートの雰囲気

→駅から徒歩7分です。途中に坂道がありますが、許容範囲内のレベル。駅周辺と物件近くにはマルエツプチがありました。

→JR駒込駅前は商店街があり、活気がありそうです。一人暮らしでも飲食店には困らなそう。

→駒込駅と田端駅（京浜東北線も乗り入れ）のどちらもアクセス可能です。

• 最寄駅の大きさ、乗車数、利用者の質

→山手線の乗車数では下位にはなりますが、やはり山手線駅から徒歩圏内というのは大きいです。

• 物件の外観、雰囲気
• 外壁の痛み具合
• エントランスのきれいさ
• エントランスの臭い
• 郵便受けの管理状況
• オートロックかどうか？
• 駐車場や駐輪場があるか？

→見た目は築30年超の物件なので、それなりに古いです。

→エントランスに入ってすぐに管理室があり、全体として清潔に保たれています。チラシが散らばることもなく、古い建物ならではのこもった臭いはありませんでした。

→5階建てなのでエレベーターがあります。本物件は角部屋になり、17平米と若干広めです。

• 幹線道路、線路からの距離
• 騒音の状況

→山手線近くながら、住宅地エリアに立地しており、うるさくはなさそうです。

→周辺住宅は、同規模のマンションや注文住宅であり、治安面も問題なさそう。

まとめです

今回の物件は山手線が最寄駅となります。

不動産販売会社からも山手線はなかなか出てこないですと太鼓判を押されています。

また現行家賃が低く設定されていて、退去後は大化けする可能性のある物件です。

キャッシュフローは現状はほぼないですが、この立地であれば、仮にこのまま保有しても、5年後に売却するとなっても、まず負けないのでは？と考えています。

不動産投資は、優良な物件をいかに安く、適正な条件で買えるかが勝負の分かれ目となります。

引き続き、良い物件を狙っていきたいと思います！