不動産投資9室目 東京都内小田急沿線の超駅近物件を購入しました
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不動産投資についてです。
私は東京都内に6室＋大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。直近で1室売却を経験しました。
今後10年間の不動産投資戦略を定め、築古ワンルームマンションの購入を決めました。
以下を成功条件（＝判断基準）として、それをクリアする物件を探しています。
築古ワンルームマンションの1号案件を購入した時の記事はこちらです。
目次
【私が考える築古ワンルームマンションの成功条件】
⚫︎築年数：30-40年程度
★築浅物件は15年以内
⚫︎物件価格：都内は800-1,200万円台、横浜/川崎だと600-800万円台
★築浅は、2,000-3,000万円
⚫︎家賃：4-7万円台
★築浅は、8-10万円台
⚫︎部屋の広さ：16-20平米
★築浅は、20-25平米
⚫︎最寄駅：徒歩5分以内 and ターミナル駅まで乗り換えなし1本 or もしくはターミナル駅徒歩15分以内
⚫︎妥当な修繕積立金設定
⚫︎毎月キャッシュフロー：6,000-8,000円 ＊頭金200万円想定
★金利＋物件価格上昇を受けて、東京都心の好立地物件は、プラスのキャッシュフローを目指します。
★築浅はそれなりのマイナスキャッシュフローを覚悟しないといけないでしょう。
⚫︎管理状態が良好な物件
【NG条件（これに当てはまるものは対象外）】
・自主管理物件
・1階
・20戸未満
築古ワンルームマンションの4室目、不動産投資としては9室目（1件売却の為、保有物件としては8室目）の物件購入についてまとめていきます。
今年は築古ワンルームを3物件購入しました。今後はいつ融資が制限されるかわからないので、買えるタイミングでテンポよく、良質な物件を購入していきます。
購入した築古ワンルームマンションの物件概要
東京都世田谷区の物件です。
- 築年数：40年
- 小田急線 千歳船橋駅徒歩3分
- 物件価格：700万台前半
- 家賃：4.5万円
- 部屋の広さ：16.5平米
- 修繕積立金 320円×平米数の基準額以上
- 毎月キャッシュフロー：＋1,000円弱（頭金200万円想定）
今回の物件も超駅近で、小田急線沿線なので新宿をはじめとした都心に通う会社員や周辺大学の学生のニーズを見越しています。
世田谷区で駅地下物件にも関わらず、売買価格を極限まで交渉して、700万円台前半で着地しています。
しかしながら、金利上昇もあり毎月のキャッシュフローはかなり厳しく、頭金50万円でマイナス8千円くらいとなります。仮に頭金を200万円を投入したとして、若干のプラス収支といった状況です。
築古ワンルームだと不動産担保ローンによる融資上限は、物件価格の7割くらいが相場であり、足らずまいは無担保ローンで手当てする形となります。当然、無担保ローンの金利は高めなので、キャッシュフローに影響してきます。
今後の不動産投資は、物価や金利上昇などにより毎月のキャッシュフローの確保が難しい為、極力持ち出しを抑えて資金を貯めて、5年目以降の売却によるキャピタルゲインを狙う戦略へと移行しています。
大規模修繕は、昨年実施済み。現行の修繕積立金×世帯数をベースに次回の大規模修繕を見ていくと、問題ないレベルに積み上がりそうです。
不動産投資物件の現地確認のポイント
恒例の現地確認へ行ってきました。
不動産投資家の中には、書面やインターネットで見た条件面のみで投資判断をする方もいるようですが、私は現地確認を一つの儀式としてとらえて、その時の感覚を大事にしています。
不動産投資の現地調査のチェックポイントです
過去の経験値から、チェックポイントをリストにまとめています。入居者目線も大切にしたいとの考え方です。
- 最寄駅からの距離
- 最寄駅から帰宅ルートの雰囲気
→小田急線の千歳船橋駅から徒歩3分です。駅から商店街を抜けてすぐに物件に到着します。商店街は飲食店やスーパーマーケットなどがあり、一人暮らしの生活はしやすそう。
→物件は車通りの少ない道路に面しており、静かで落ち着いた環境です。
→1階の物件なので防犯上のリスクはあるものの、今後の超高齢化社会を迎えるにあたり、階段を利用しなくても良いという点が意外とありなのではと思っています。
- 最寄駅の大きさ、乗車数、利用者の質
→2024年千歳船橋駅の乗降者数は、小田急線70駅中の19位で約56,000人が利用しています。
→準急と各駅停車のみが停車で、新宿駅まで乗り換えなしで20分強、経堂駅で急行に乗り換えると15分くらいでアクセス可能です。
→駅周辺を見ると学生など若い世代の人が多く、街全体に活気があります。
- 物件の外観、雰囲気
- 外壁の痛み具合
- エントランスのきれいさ
- エントランスの臭い
- 郵便受けの管理状況
- オートロックかどうか？
- 駐車場や駐輪場があるか？
→見た目はそれなりに古いですが、管理状態はとても良かったです。
→まずマンション敷地内にゴミやホコリが全く落ちていなくて、清掃が行き届いていました。また壁や階段も修繕がしっかりとされていて、コンクリートの割れやヒビは、見る限りで見当たりませんでした。ゴミ捨て場や自転車置場、郵便受け周辺についてもちゃんと整理整頓がされていました。築古物件の場合、こういったマンションの管理状態をチェックするのは大事だと思っています。
→購入した部屋は、1階ですが道路に面したところにはなく、防犯上も安心そうな印象を受けました。
まとめです
今回の物件は、超駅近物件を選定しました。
駅からの距離が近いことは、入居者を確保する上で最も強みとなる部分です。
これは築年数が経過していても、かならず一定の賃貸ニーズがあると思っています。
また管理状態が良い点もプラスです。同じ築年数であっても、管理会社の手入れによって状態は大きく異なります。人間でも年を重ねると個々の健康状態や見た目の若さ、体形やシルエットにも大きく違いがでるのと同じですね。
入居希望者に与える印象に大きく影響があると思うので、要チェックポイントです。
物件価格についても、不動産販売会社と交渉を重ねて、当初の価格から200万円以上の値引きに成功しました。仕入れの段階から購入価格を抑えると、出口の部分で選択肢が拡がりますね。
引き続き、良い物件を狙っていきたいと思います。
