不動産投資5物件目契約、大阪梅田の銀行審査に大苦戦です
5室目の投資として検討していた、大阪梅田の物件購入の話です。
交渉により120万円の値下げを勝ち取り、金融機関の審査を申し込みました。
かなり苦戦をしまして、銀行審査の大変さ・気をつけポイントを記事にしていきます。
40代をワクワクに変える為に、5年前より中古ワンルームの不動産投資に取り組んでいます。私の経験値が少しでもお役に立てば幸いです。
投資ローンの金融機関との交渉について
オリックス銀行
金利が1.65%と最も低いので審査を申し込みます。不動産販売会社からは事前にオリックスはかなり審査が厳しいですとコメントあり。
不動産物件を4室＋自宅の住宅ローンがあり、且つカードローン残高がある為、引っかかりました。
保有資産状況を聞かれ、不動産販売会社を通じて、やり取りするもフルローンでの融資には最低でも現金で600万円以上はないとNGとのこと。
とてもじゃありませんが、そんな大金どこ探してもありません。
私の投資戦略は、現金が生まれたら投資信託や個別株に全力投入方針なので、残念ながら却下となります。
イオン住宅ローンサービス
金利が1.896%です。
こちらは保有する2号物件で利用しているローン会社ですが、過去に1度延滞があったようです。
全く認識がなかったのですが、どうやら口座のお金を他行へ移した際に残高不足となった模様。
銀行は信用第一ですので、うっかり忘れでも記録に残ってしまうので、絶対に延滞はしないようにしましょう。
SBJ銀行
韓国の銀行で金利は1.875%です。
こちらは条件付きの承認となりましたが、融資額の85%が上限且つ諸費用は別（持ち出し）とのこと。
実質現金を用意しなければならず、且つそれを頭金にする必要があり、ハードルが高いのでNGです。
楽天銀行
最後の砦となる楽天グループです。金利は高めの2.15%となります。
不動産販売会社も何度もやり取りしてくれて、泣いても笑っても最後のチャレンジです。
申込書を記載し送付します。GWを挟み、2週間後にとうとう承認の連絡が来ました。
条件として、過去に契約したまま未利用となっているカードローンの解約を提示してきていますが、解約で全く問題ありません。
最後の最後に粘って良かったです。
まとめです
3月中旬から融資申し込みをし、結果、4行目で2ヶ月半かかって審査OKとなりました。
さすがにフルローンで、投資物件5室目はハードル高く、金利が高い銀行となってしまいました。
それでも月々のキャッシュフローは6,000円弱、直近の修繕積立金の値上がりを考慮しても、＋4,000円となります。
また物件としては、大阪中心部の梅田エリアにあり、120万円の値引き物件ですので、将来の値上がりが楽しみです。
今回の経験からの反省は以下の通りです。
- 不動産投資においてキャッシュはキングと言われる意味が良くわかりました。
- 金融機関としては貸し倒れが怖いわけで、ちゃんと返済能力があるか（ゲンナマを持っているか）は重要なわけです。
- 今後は、月々の収支をしっかり管理し、ボーナスを当てにしたカードローンの補填に頼らずに家計を回せるようにしたいと思います。
- また同時に毎月の財形貯蓄は使わずに貯金し、次の物件に備えてキャッシュを積み上げておこうと考えます。
引き続き、今後の10年、20年を見据えた投資戦略を組み立てていきます。
