今後3年間の不動産投資の目指すべき姿
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今回の記事では、今後3年間の不動産投資について考えたいと思います。
今の考え方をブログに記事として残すことで、頭の中を整理していきます。
まずはじめに決めたいのが、3年後の目指すべき姿（ゴール）です。
これが重要なポイントです。なぜなら、ゴールを決めないと具体的なアクションプランが立てられないからです。
では早速やっていきましょう。
目次
目指すべき姿（ゴール）
目標 ：
3年後に月間キャッシュフローを20万円にしたい。
理由 ：
- 4年後から上の子の大学入学を迎えるので、給与プラスアルファのキャッシュフローを得たい。
- 海外旅行の資金を確保したい。
- 40-50代は人生のやりたいことを気力・体力が充実している最後のタイミングなので、思い切り楽しみたい。
現状は月々のキャッシュフローが、4万円であり、そのギャップが16万円になります。
2025年で打ち手を検討し、2026年に実行、2027年で微調整し、安定稼働を目指します。
打ち手を考えます
①既存のワンルームマンションからのキャッシュフローを増加
大方針 ：
既存のワンルームマンションの繰上げ返済を行い、月々のキャッシュフローを増加させる。2025年に既存物件1室の売却を検討し、有効ならば2025年中に実行
- ボーナスで繰上げ返済
- 新規物件購入を築古ワンルーム2→1室へ変更。2室目の頭金分を繰上げ返済
- 既存物件を1室売却し、売却益を繰上げ返済
1年間で100〜300万円の繰上げ返済を実施。得たキャッシュフローをさらに繰上げ返済へ回して、加速させる。
→想定の月々キャッシュフロー➕5万円
②中古アパートの検討
大方針 ：
2025年に中古アパートを検討（少なくとも3社からは提案を受け、20以上の物件は視察）し、投資判断ができれば、2026年12月末迄に1棟を購入する
- 中古アパートは安定した運営が可能か、修繕や空室リスクは許容可能かを検討
- 物件価格の1割程度の頭金準備
低金利での融資や、法人化、頭金準備などを行い、リスクの少ない物件を最大2年間の準備期間をかけて検討する。
→想定の月々キャッシュフロー➕10⁻〜15万円
③株式配当金
大方針：
高配当株式積立を継続して実行
現状は月々2万円程度のキャッシュフローであるが、3年間でコツコツ積み立てし、雪だるま先に配当金を増やす。
想定の月々キャッシュフロー➕5万円
この3つの打ち手で、3年後には月々キャッシュフローの20万円を達成したいと考えています。
肝となるのが、中古アパートに進出するかどうかの判断です。これによって大きく方向性が変わってくるので、2025年に投資するかを見極めしたいと思います。
その他の強化策
①法人化による税金（住民税）の圧縮
②家計のコスト削減
③本業の給与所得の増加
これらにより、総合的に家計を安定化し、繰上げ返済の原資を増やしていきます。
まとめです
これまでの不動産投資戦略は、ワンルームマンションを10室まで増やし、法人化した上で、中古アパートに進もうと考えていました。
しかし、ここ最近の金利上昇・修繕積立金や管理費の増加によって、益々月々キャッシュフローの確保が難しくなると考えています。
今後は、新規物件購入のハードルが上がるだけではなく、既存物件のキャッシュフローの悪化が進むと見ています。
日々の生活費も増加の一途であり、新規物件購入の頭金を用意するのも、厳しくなってきています。
そこで2025年は一度立ち止まって、既存物件の売却を含めて検討します。利益が確保できる価格帯で売れそうな時は、売却益を繰上げ返済に回すことで、キャッシュフローの改善を優先します。
築古のアパートへ進出する場合、将来的に修繕費用が発生する可能性が高いです。備えとして、キャッシュフローを増やしていくのは重要だと思っています。
高校無償化の議論が賑わっていますが、学費のピークである、高校3年生→大学✖︎子供2人分を乗り越えていくために、これからの3年間でしっかりと準備をしていきます。
