東京都内ワンルームマンション投資 2室目を6年間保有した売却益をまとめます
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不動産投資についてです。
私は東京都内に7室＋大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
直近の購入物件の記事はこちら。
今後10年間の不動産投資戦略を定め、築古ワンルームマンションの購入を決めました。
2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。直近で1室売却を経験しました。
今回の記事では、2つ目の物件売却の結果についてまとめていきます。
売却したワンルームマンションの物件概要
東京都港区浜松町の物件となります。
- 購入時期：2020年3月
- 築年数：14年（当時）
- 最寄り駅：JR山手線浜松町徒歩7分
- 物件価格：2,490万円
- 金利：1.896%（当時）
- 家賃：8.9万円
- 部屋の広さ：20.44平米
港区の浜松町に立地し、最上階の角部屋で、自分でも住みたくなるような物件でした。
2つ目の物件ということで、当時懇意にしていた不動産マンと毎週のように物件を探して回り、この立地はまず間違いないだろうということで決めたものです。
港区の物件を買えたということで、不動産投資家として嬉しかった記憶があります。
頭金10万円のみであとはフルローン（物件価格が高く、キャッシュフローを出すために40年にしました）です。
保有期間は6年間のイベントをまとめると以下の通りです。
- 家賃は契約当初から下がることは1度もなく、キャッシュフロー（＋5,850円）を生んでくれた物件です。
- 約6年間の保有期間の内、空室は一度もありませんでした。
- 修繕積立金は一度2,800円上昇、金利は5年経過後半年の見直しが2回入り、最終的なキャッシュフローは▲1,500円になりました。
- 設備故障は一度もありませんでした。
今回の不動産売却の結果です
売却益は、＋300万円でした。
しっかりとした利益を確保できました。収支をもう少し詳しく見ていきます。
6年間の収入
- キャッシュフロー ＋33万円
当初は＋5,850円あったキャッシュフローも、修繕積立金と金利上昇によりマイナスに転じてしまいました。
この物件は間に中間業者がはいる特殊な契約（サブリースではありません）であることから、これ以上の家賃引上げが難しい為、売却を決めた背景があります。
6年間の支出
- 固定資産税（6年間）
▲42万円
- 不動産取得税・火災保険（購入時）
▲16万円
- 手付金（購入時）
▲10万円
支出合計 ▲68万円
6年間の純利益
売却益300万円 ＋ 家賃キャッシュフロー33万円 － 支出68万円 ＝265万円
という結果でした。
まとめです
今回の物件売却では純利益で265万円を確保できました。
港区だけあり税金は高かったのですが、修繕費用や空室が全く発生しなかった為、最終損益は非常に良く出ました。
良い物件を適正な価格で購入すると、出口戦略（売却時に）で負けづらくなりますね。ここを間違わずに今後も物件購入を進めていきたい。
この売却益は、既存物件の繰上返済と、新規物件の購入費用に充てて、さらなる不労所得の積み上げへと貢献してくれています。
不動産の売却は、キャッシュフローを生み出すブースターとして、今後も活用していきたいと考えています。
