不動産投資をはじめることを親に相談しました
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不動産投資の話です。
今回、自分の父親と妹に相談しました。
父親は人生経験もありますし、様々な知見を持っています。妹は金融関係に勤めていますので、専門家の目線でのリスク分析が出来るのではと考えました。
結果として、相談して良かったです。色々な人から意見をもらうことで、自分が思う方向性を検証できます。
指摘をされたのは以下の点です。
目次
①購入のタイミングは今なの？
新築マンションは、東京オリンピックに向けて値上がりが著しい。都内では平均購入価格が7千万とも言われています。相場に対して、割高ではないか？という指摘です。
こちらに対しては、中古物件を購入する点を説明します。狙っている物件は築10年くらいを想定しています。新築プレミアは当然なく、価格が安定しています。
不動産会社が設定する販売価格は、現行の家賃をベースに銀行が貸し出しできる金額で算出されています。つまり、金を貸す側の銀行が、万が一のことがあってローンを取りっぱぐれたとしても、物件を差押えれば資金を回収できるということです。 言い換えれば、銀行が物件を市場で売却出来るという裏付けの元で、貸し出す金額を設定していると言えます。
また住宅ローン金利が低いという点も、大きなアドバンテージと思っています。
②2020年を過ぎたら景気が冷え込み家賃が下がるのでは？
こちらについては、家賃は景気の影響を受けて下落する可能性が低いと考えています。景気が悪くなり、給料が下がったとしても住むところは必要になります。
仮に現居住者にとって、家賃が割高となり退去したとしても、立地や利便性が確保できていれば、ニーズはあると考えています。引越しするにしても、敷金や礼金、引越し費用などがまとまって発生する為、簡単ではないですよね。
また家賃相場が景気に左右するとしたら、景気が良いから家賃を上げるという話になりますが、きっとそうはいかないはずです。自分も賃貸物件に8年住みましたが、景気に連動して家賃が上げ下げすることはなく一律でした。
最後の半年は、社宅から個人へ新たに契約をし直しましたが、築年数が経過しているにも関わらず家賃は変わらずでした。ディスカウントを交渉しましたが、同じ物件の他の部屋でも家賃は下げておらず、難しいと言われてしまいました。
仮に自分が契約しなくとも、現行家賃で空室が埋まるとの見立てでしょう。そういった点から、 家賃と景気は連動しないと考えています。
③なんで不動産投資なの？株とか他の金融商品ではダメなの？
今は会社員として順調に給料を貰えていますが、将来的に、例えば10年後はわかりません。体や心を壊して働けないかも知れない。上司とそりが合わず、仕事を外され窓際に追いやられる可能性もあります。また年齢とともにポジションも限られて、一定以上は給与は増えない可能性が高い。
そういったリスクを抱えながらの、給与一本足打法は、危ないと考えています。給与下落と、子供の教育費のピークが重なりそうです。
対策として不動産投資を実行し、ローンを繰り上げ返済し、家賃収入を受け取れる物件があると強いです。株では生活をカバーできるほどの収益は難しいと考えます。居住者からの家賃収入をローン返済に充てることでレバレッジを効かせることが出来ます。
自分に何かあった場合に、対応できるような仕組みは必要です。不動産投資はその為の手段と考えています。
まとめです
自分もはじめは不動産投資と聞くと、なんだか山っ気があり危ないと思っていました。高額な負債を負うというイメージが強い。今回相談した2人も同様だったと思います。
ですが、不動産投資＝危険であれば、自宅を購入する時はそれ以上にリスクが高いはず。自宅の場合は、当然家賃収入がなく、住む為のコストとして毎月のローン返済があります。
それこそ稼ぎ手に何かあったら？給与が激減したら？万が一、会社が倒産したら？ それでもローンの支払いをし続けなくてはなりません。それへの備えは大丈夫でしょうか。
7千万の高額マンションであれば、その負債を35年抱え続けることになります。自宅ならばローン満額まで借りてOK？それはリスクではないのでしょうか？と思ってしまいます。
一方で、不動産投資は居住者からの家賃収入がローンを支払ってくれます。ローン完済後は自分の資産となります。空室リスクなどは当然ありますが、一定のリスクを許容した上での利益というのが、投資の大前提です。
次回は実際の物件を見せてもらおうと思っています。重要なポイントになるので、焦らず慎重に進めていきます。
