不動産投資物件の値下げ交渉に成功
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不動産投資の値下げ交渉についてです。
現在、大阪市の中心部で5室目を検討中です。
そこで出てきた掘り出し物物件です。
- 築15年以内
- 最寄駅 ①御堂筋線の東梅田駅、②JR東西線北新地駅、③大阪メトロ谷町線・堺筋線南森町駅が徒歩10分以内
- さらに大阪駅（梅田駅）まで徒歩15分以内とアクセス抜群で、どこでも行けます。
- 24平米とちょっと広め
- キャッシュフローは約7千円！
- 最上階の角部屋
今回の記事では、購入判断をするにあたって、不動産販売会社との交渉ポイントを纏めます。
不動産投資では情報量と専門知識から、業者が圧倒的に有利です。それを覆す為の交渉の記録です。
修繕積立金の値上がりは？
今回の物件は築10年を経過しているにも関わらず、修繕積立金が1,200円と安い点が気になりました。
さらに修繕積立金の積み上げ状況も２つ目のポイントとして、問い合わせしました。
1室あたりの修繕積立金×世帯数×築年数で、部屋によって多少の違いや駐車場・駐輪場有無はあれど、大まかな予想はつきます。
不動産販売会社は、重要事項説明書を入手しており、上記2点を確認できます。
すると、やはり修繕積立金の引き上げが、管理組合から提議されており、近々上がることが濃厚です。
現在のキャッシュフローから、修繕積立金の値上がり分を差し引いて考えなければなりません。
一方でオーナー目線で長く物件と付き合うためには、修繕積立金が少し心許ない金額でしたので、値上げも致し方ないかとも思います。
家賃相場が適切か？
同マンションの同階層の部屋を中心に過去5年分の成約した家賃の実績を調べてもらいました。
すると、今回検討している部屋が、平均値より4〜5千円高いことがわかりました。
これは致命的です。
たまたま前オーナーが相場より高めに募集して、運よく契約できたと仮定すると、今の入居者が退去した時に、相場家賃に戻さなければ空室になってしまう可能性が高い。
募集をかけた時に、同じマンションであれば、通常家賃が安い部屋から埋まっていきますよね。
そうなると、キャッシュフローが大きく変わってきます。4～5千円も下がったらキャッシュフローのプラスがなくなってしまう。。。
値下げ交渉
今回の物件は立地が抜群に良い為、不動産販売会社は強気です。
『こんな物件はなかなかないですよ、次の方も待っていますがどうしますか？』と。
確かに良い物件というのはよくわかります。
しかしながら投資家として最悪の結果を避ける為に、取りうる方法は２つです。
- １つはこの物件を見送ること。焦ることはありません。儲からない物件はリリースしましょう。他に物件はいくらでもあります
- ２つ目は値下げ交渉をすること。家賃が下落しても耐えられる価格で買うこと。安く仕入れられれば負ける確率は減ります
今回は値下げ交渉を行いました。懸念事項の2点を切り出します。
- 修繕積立金の直近の値上がり
- 次回募集時に家賃値下げの可能性
『これらを考慮すると、数年後にキャッシュフローがゼロになる可能性が高いから、投資判断は難しい』と。
『ではいくらくらい下げればよいでしょうか？』と担当者。
私、『120万の値下げをお願いしたい』
担当者、『そ、そ、それは無理ですよ。弊社も利益を確保しなければなりません』
私、『わかっています。ご無理はされなく大丈夫です。ですが、この金額でないと投資判断は難しいと思っています』
そうでなければ、家賃の4千円の下落に耐えられません。
担当者、『ちなみに値下げ額の下限はいくらまで許容できますか？』
私、『100万円です』
担当者、『うーん。ではその金額になれば決めて頂けますか？』
私、『（すこし乗ってきたな）いや、すぐには決められないが、検討はできると思います』
担当者、『では次の契約をする打ち合わせはいつなら可能ですか？』
私、『値引きの確約がないと約束はできないですが、〇日でお願いします』
担当者、『わかりました。少しお時間をください。金額が金額なので、週明けになると思います』
私、『了解しました。無理のない範囲でお願いできればと思います（かなり高めの金額だから無理なら仕方ないな‥、次の物件を待とう）』
結果どうなったか？
数日後、担当者から連絡が来ました。
『120万円の値下げが可能です』と。
社長決裁まであげて、勝ち取りました。
私、『まじっすか、ありがとうございます』
ここまでやってくれたら、流石に決めるしかありません。
キャッシュフローが何と大台の10,000円を超えました。修繕積立金が直近で2,400円上がりますが、それでも8千円近くのプラスです。
これは大きい。
紹介されてすぐに大阪まで物件を見に行ったフットワークの良さを買ってくれたんだと思います。
コイツは本気でこの物件を買うつもりなんだという意気込みが伝わったのかな。
今回は、たまたまかも知れませんが、こういったことがあり得ます。
不動産販売会社はそのくらいの利幅と、値下げのバッファーを持っており、決算期や担当者のタイミングと交渉次第では、100万円を超える値下げも出来なくはないということです。
120万円の値引きを勝ち取った話を記事にしました。次は審査フェーズに移ります。
かなり厳しいようなので、果たして無事に通るかどうか、必要書類を揃えて臨みたいと思います。
