区分マンション不動産投資が難しくなっている理由3点
不動産投資についてです。
既に東京都内の品川区（2018年）と港区（2020年）に、区分マンションを2室保有しています。
今回、万を辞して3室目の購入を検討しています。その中で都内で優良な区分マンションを見つけることが難しくなってきたなと感じています。
その理由を3点まとめていきます。
①不動産の価格が上がっている
これは肌感で強く感じます。私が1室目の購入をした2018年当時よりも明らかに物件価格が上がっている気がします。
株価はコロナ禍の中でも上がり続けており、それに伴って物価も上昇していますね。
特に日常生活で感じるのが、コンビニのおにぎりです。サーフィンに行く時によく買うのですが、新作は150円くらいが当たり前です。以前は100〜120円くらいだった気がします。
またガソリン価格も上がっていますよね。コロナ禍でレジャー需要は落ちているはずなのにめちゃくちゃ高い。
公共料金もジワジワと上がっている気がします。こうした物価の上昇に伴って、不動産価格も多分に漏れず上がっているんですね。
感覚的には100〜200万円くらい高くなっている気がしています。
②不動産投資が市民権を得て、参加者が増加している
2018年当時は不動産投資と言えば、博打と同義くらいに思われていた気がします笑。
それは極端ですが、私自身が不動産投資でマンションを買う！と妻や親に話すと、危なすぎるから絶対やめた方がいいと猛反対されました。説得に苦労しましたね。。
しかし、コロナ禍の株価高、富裕層のカネあまりの投資先として、AIを活用した比較的カジュアルな不動産販売会社の出現などを理由に、不動産投資が一般的になってきた気がします。
私の同僚からも不動産投資セミナーに参加したとか、不動産投資を検討しているという声をよく聞きます。
コロナ禍でWEB面談が一般化し、より簡単に不動産投資に触れる機会が増えたのでしょう。対面よりは何となく安全ですよね。
笑い話ですが、不動産投資を始めた頃、10社くらいの会社と面談をした時の話です。
白金高輪の高級マンションの一室を事務所としていて、大型の高級熱帯魚が泳ぐ巨大な水槽と日本刀が飾られている会社もありました。
言葉丁寧なんですが、かなり迫力のある方でした。正直怖い。。。6千万円のアパート一棟投資をすすめられましたが、丁重にお断りしました。
今は爽やかな若手の不動産マンが丁寧に教えてくれるので、女性の購入者も増えていそうですね。
③収益物件を探すのが難しくなっている
今回は、1室目・2室目を購入した2社にあいみつをとっています。
私のポリシーとして、高額なものであればあるほど、必ずあいみつをとります。
適正な市場価格は、数社を比較しないと見えてこないからです。営業マンの心情として、なるべく高く売りたいという心理が働きます。
そこで他社と比較検討している姿勢を見せる事で、本心が見えてくるからです。購入者側は、適正価格に近づける為、値引き交渉をするべきです。
ですが、今のタイミングは厳しいかもしれません。なぜなら、圧倒的に不動産投資に対する需要が高く、値引きしなくても他の顧客に売れば良いので、業者側は乗ってこないのです。
東京駅近くの超好立地物件があり、CFが2千円ほどマイナスだった為、交渉してみたのですが、既に購入希望者が3人待ちのようで、全くダメでした。
収益物件をはかる為の一つの目安としているのが、実質利回りです。
［家賃収入−管理コスト（管理費＋修繕積立金等）］×12ヶ月÷物件価格
これが4%を超えてくると安全圏と考えています。3.8〜3.9%だとちょっと厳しい印象です。
それと合わせて、
●現在の家賃が同エリアで同築年数・同平米数の成約事例と比較して適正であること。
●修繕積立金の上昇を考慮していることなどがポイントになります。築浅物件は低めに設定されていて、経年とともに上がる傾向があります。
区分マンションの不動産投資における月々キャッシュフローは、数千円の世界なので、家賃の下落や修繕積立金の上昇が大きく影響します。
節税対策でマイナスキャッシュフローでも良いという人もいますが、私は投資である以上はプラスに持っていきたいという考え方です。
この辺りの将来的な想定値を見ながら、物件選びをすることが重要です。
現在は需要に対して、供給が追い付いていないので、なかなか収益物件が出てきづらい環境ですね。
今後の方針
サラリーマンとしての給与一本足打法は、あと5年か、持ったとして10年かと思っています。
身と心をすり減らして、会社の給与にすがりつくのも、私のポリシーにそぐわないので、今のうちから闘える武器を増やしていきます。
具体的には、複数の区分マンションを保有した不動産投資や、世界分散の株式投資、副業など幅広に検討しています。
不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンと言われていますが、物件選びを間違うとかなり危険な投資手法となります。
せっかく買ったマンションが毎月赤字となる…、空室となり数ヶ月持ち出しとなる…、などは絶対に避けたいですね。
この物件はもう売れました〜、と言われると焦りたくなりますが、不動産投資は10年・20年と付き合っていくものなので、慎重に進めていきたいです。
