不動産投資4室目板橋物件 コロナ渦でも負けない物件選びのポイントまとめます
私は2018年より不動産投資をスタートし、現在は都内に3室の中古ワンルームマンションを保有しています。
不動産投資に可能性を感じていて、先月4室目を購入しました。
今回はコロナ禍の中でも空室になりづらい物件チョイスを行いました。その内容についてまとめます。
コロナ禍の物件選びのポイントをお伝えします
- テレワークが主流となるので少し広めの間取り
- 都心ど真ん中より、綺麗で快適な築浅物件を狙う
- 駅近、ターミナル駅へのアクセスなど、マストな利便性は確保
- スーパーマーケットやドラッグストアが近く、静かな住環境を。
テレワークが一般的になり、会社選びもテレワーク可能かどうかが重視される時代になりました。今後いつ感染症拡大により、再び外出制限がかけられるかわからない、そういった社会情勢やコロナ禍の時代に合った物件選びが必要だと思います。
不動産投資の成功可否はすべて物件選びにかかっています。
サラリーマン不動産投資家が、知識と経験に圧倒的に格差のある販売会社に騙されない為に、私の経験値が少しでも参考になれば幸いです。
ポイント①広めの間取りをチョイス
これはシンプルでわかりやすいと思います。
私が現在保有する３物件は20平米ですが、テレワークでお家時間が増えると少しでも広い部屋が欲しくなるのは間違いないので、今回は25平米以上を探すことにしました。
部屋が広くなると、家賃は上がります。そうなると、都心６区のような超激戦区は難しくなります。
家賃が上がれば物件価格は上がりますし、超都心物件は空室や家賃下落リスクが少ない分、利回りが厳しくなります。
そこで狙ったのが、都心の巨大ターミナル駅にアクセスが良い、やや郊外寄りの東京23区の物件です。
今はそれほど注目が集まっていないので、比較的価格は抑えられているが、ポテンシャルが高く将来的な値上がりが見込まれる立地狙いです。
ポイント②築浅・高性能物件
これもお家時間が増えると、出てくるニーズだと考えています。
少しでも綺麗で、快適な家に住みたい。
セキュリティが高く、設備が良くて、安心感のある物件が良い。
この辺りは、特に女性のニーズとしてあるのではないかと思います。
これまでの独身サラリーマン男性を対象とした、好立地と高い利便性を追求した物件選びから、少し趣向を変えてみました。
女性にも受け入れられる物件であれば、空室リスクが下がりますからね。
ポイント③住みやすく利便性の高い周辺環境
駅近はマストです。
私は不動産投資物件だけでなく、自身の居住用のマンションを探す時も絶対にこれは譲れません。
最寄駅から徒歩5分圏内が必須条件です。
それから複数路線乗り入れ。これも大事な条件です。私の保有する投資物件3件も、全てこの点を満たしています。
今回特に注目したのは周辺環境ですね。
マンションの周辺にスーパーマーケットや、ドラッグストア、コンビニ、ファミレスや定食屋などがあるとベターですね。
それから幹線道路が近くにないこと。騒音が気になる物件は敬遠されますから。
静かであるに越したことはありません。
選んだ物件は・・・
板橋区で掘り出し物が出てきました。
まずは駅情報です。
- JR埼京線の板橋駅から徒歩5分以内。池袋まで1駅3分／新宿まで2駅9分／渋谷まで3駅14分、りんかい線にも繋がっています。逆方面では赤羽駅まで2駅6分、ターミナル駅まで乗り換えなしで超アクセス良いです。
- 500メートル圏に東武東上線下板橋駅、都営三田線新板橋駅があり、3駅3線可能という交通利便性の高い場所です。
- 東口に2020年7月に新たな駅ビルがオープンしています。駅直結の5階建てで、ベーカリーなどの小売店、歯科医院、認可保育所、スポーツジムが入っています。
続いて物件情報です。
- ２５平米で、築１０年以内とちょい広で築浅になります。都心６区だとこの条件の物件はまずないです。
- オートロック且つ、カラーモニター付きインターフォン、防犯カメラ複数台設置、宅配BOXあり
- 徒歩５分圏内に複数のスーパーマーケットやドラッグストアやコンビニもあります。
- 夜に現地確認に行ったのですが、周辺には繁華街がなく、幹線道路からも離れているのでとても静かです。
築浅物件である為、一目で見て外観がきれいです。高級感すらあります。
私はこれまで100件を超える物件を見てきたのですが、管理がしっかりしている物件とそうでないものはエントランスに入った瞬間にわかります。
イケてない物件はチラシが散乱していたり、何か薄汚れた感じがあったり、ちょっと変な匂いがしたりと気になる感じがあります。
そんな雰囲気は一切ありません。
パンフレットを見たところ、浴室にテレビまで付いているようです（なんて贅沢な）
むしろ私が住みたいくらいです笑。便利で綺麗で静かで言うことなし。
さらに板橋駅の西口・板橋口は再開発が決まっており、駅も絶賛工事中です。大規模なタワマンが建設されるようです。
今は比較的こじんまりとした駅ですが、今後は発展が見込まれるでしょう。
また大学も付近に多く、板橋駅の大正大学・隣駅の池袋駅には立教大学があります。
人口流入が多く、期待値が高いエリアですね。
まとめです
実はこの物件、1か月以上前に紹介を受けて、すぐに気に入って現地視察をお願いしたのですが、タッチの差で別の方に取られてしまった案件でした。
たまたま前の方が審査に通らなかったので、私に回してくれたものになります。
物件を見て、いよいよこれは間違いないと確信し、契約を決めました。
今回はコロナ渦での物件選びのポイントをご紹介しました。不動産物件は、水物でなかなか見極めが難しいです。
日ごろから物件の選定基準を明確にしておくことで、掘り出し物が出てきた時に決断ができると思います。
アンテナを高くいきたいですね。
