不動産投資物件の契約更新と管理会社の見直し。不平等な契約内容に注意！
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私は２０１８年より不動産投資を開始し、都内に4室の中古ワンルームマンションを保有しています。
2カ月後に２室が立て続けに、契約更新（2年更新）を迎えます。
今回の記事ではその更新結果と、１室は管理会社を変更しましたので、その内容をまとめていきます。
管理会社は購入時から不動産販売会社とセットで契約している場合が殆どかと思います。
オーナーにとって不利な条件で契約をしているケースもありますので、一度見直してみることをおススメします。
目次
契約更新の結果は如何に
今回契約更新を迎える物件は２件です。
①品川区物件
- 第１号物件
- ２線利用可能。私鉄駅徒歩３分、JR徒歩９分
- 築１７年
- １K 20㎡
- 家賃8万円台後半
②板橋物件
- 第４号物件
- ４線利用可能。JR徒歩４分、私鉄３線徒歩１０分以内
- 築６年
- １K 25㎡
- 家賃9万円台中盤
品川区物件については、築15年を経過していることと、２年前のコロナ禍全盛期の時に3か月空室になったことがあり、
最悪退去もしくは家賃の値下げを心配していましたが、無事に現行条件（家賃そのままに）で更新が出来ました。
空室期間は毎月持ち出しになるので、良かったです。
第4号の板橋物件は、契約者が法人ということもあり、こちらは安定して更新。
不動産会社の担当に家賃引き上げは可能かを聞いてみました。これだけ様々なものの物価上昇しているのだから、交渉の余地がありそうな気がしています。
回答としては、
- 家賃引き上げが原因で退去となった場合に、１１月は時期が悪い為、辞めたほうが良い
- また仮に5千円の値上げに成功したとしても、万が一空室になった場合に、9万円以上を自腹で支払うことになる為、あまりお勧めできません
- 家賃値上げは、退去となって新たに募集するタイミングがベターです
ここは無理せず、プロの意見に従うことにしました。
不動産投資の最大のリスクである、空室リスクを一旦は回避できました。
更新のタイミングはドキドキしますね。
管理会社の変更
これは見直しをして良かったので、シェアしたいと思います。
まず私の不動産物件は、第１号はA社から購入し、２号から４号はB社より購入しています。
今回はA社に管理してもらっていた物件を、B社にお願いするということを行いました。
理由としては、２点です。
一つ目の理由は、違約金条項
実は品川区の第１号物件の売却を検討したのですが、その中で制約がある契約内容となっていた点が発覚したからです。
不動産購入時に、販売会社と賃貸管理委託契約書というのを締結します。
簡単に言うと、オーナーである私と、不動産管理もおこなうA社に対して、この条件で管理をお願いしますね、というものです。
その中に解約条項というものがあり、
- ６ヵ月前に書面通知
- その上で、（管理会社に非がなければ）家賃の3ヵ月分を違約金として支払う
- 即時解約する場合は、6ヵ月分の家賃を支払う。さらに同様に3ヵ月分の違約金を支払う
むちゃくちゃな内容になっていました。
要は絶対にやめさせないという強いプレッシャーを感じます。
これだとオーナーである私は、物件を売りたいときに売れない。
良いチャンスがあっても違約金を最大9か月分も払わなくてはなりません。
これでは儲けがすべて吹っ飛びます。はっきり言ってあり得ない。
この手の話は結構あるようで、本物件の売却を検討中に不動産エージェントに相談した時に『管理委託契約書で違約金の定めがある場合がありますよ』、というアドバイスを受けてわかったものです。
ちょっとあり得ません。
二つ目は、更新料の取り扱い
私の保有する不動産物件の場合、2年の契約が更新されると1か月分の家賃を更新料として受け取れます。
しかしながら、A社の場合はこの更新料はすべて召し上げられてしまいます。
一方、B社は更新料は折半して半分を受け取ることが出来ます。
これが結構大きい。
毎月数千円のキャッシュフローをコツコツ貯めていっている中古ワンルーム投資の中で、2年に1回、数万円単位のお金が入金されます。10年で見れば、5回の更新で20万円以上。
オーナーにとっての実入りという意味でも、切り替えを選択して良かったです。
A社との契約解除について
A社との契約は2年更新で、1ヵ月間に書面告知しないと、２年自動更新されてしまう契約になっていました。
幸いにして、更新の３か月前に気づくことが出来き、申し入れをすることが出来ました。
解約にあたっては、A社の問い合わせ窓口に連絡すると、割とスムーズに解約申請書面をもらうことが出来きました。
B社の連絡先等を記載し、事なきを得ました。複雑な書面ではありませんでした。
ただし、杜撰な引継ぎとならないように、しっかりと釘を刺しておくようにしたほうが良いです。
私の場合更新期間が近づいていたので、入居者の方への連絡やフォローはちゃんと引き継いでくださいねと強く伝えておきました。
何となく適当にされそうな雰囲気があったので、かなり詰め込みました。自分の身を守らないといけませんからね。
A社には解約書面提出し、B社とは新たな不動産管理委託契約を締結し、今回の管理会社変更手続きは完了しました。
管理会社変更後は
元々、B社には3物件の管理をお願いしていたので、特段何もありません。
切り替え手続きもスムーズでしたし、第１号物件の更新にあたっても丁寧な対応をして頂きました。
効果として
- 毎月の家賃の入金が1社に纏まりました
- 不動産管理アプリというものも各社提供しているのですが、4物件をまとめて管理が出来るようになりました
ちなみに月額の管理費用もA社もB社も同額です。
今回の気づきとして、
- 不動産物件の管理会社は、通常特に意識することがないので契約内容を把握していない（オーナー側が本来が確認しないといけないのですが、不動産購入時は様々な契約書を交わすのでなかなか難しい。また物件とセットだと断るのはほぼ不可能）
- 管理会社を変更することのハードルは低い
- 変更にあたっては違約金や契約更新のタイミングをよく確認すること
たまたま、タイミングよく切り替えが出来て良かったです。
オーナーが不利になっている契約内容は見直して、今後長く続いてく不動産投資をより安全に行っていきたいですよね。
参考になれば幸いです。
