中古ワンルームマンション不動産投資の家賃引上げ交渉
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私は東京都内に4室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
ここ最近の物価上昇の波は凄まじく、家計を日々圧迫しています。
不動産投資家としても、今後の金利上昇や家賃下落、修繕積立金の引上げなど月々のキャッシュフローに影響するリスクに対して、手を打っていく必要があります。
そこで今回、保有する物件の１つである蒲田の賃貸借契約の更新に合わせて、家賃引上げ交渉にトライしました。
多くの不動産投資家の方に参考になると思うので。その内容をレビューしていきます。
物件について
東京都大田区蒲田のJR蒲田駅より徒歩2〜3分の超駅前立地の物件です。
4月に2年契約の更新を控えており、今回このタイミングで家賃引上げにチャレンジします。
現行家賃は周辺相場からすると、5〜7千円くらい安く、また同物件の他の部屋の成約実績を見ても2.5〜3千円くらい安い設定になっています。
また更新時期についても人が動く4月なので、万が一、入居者と折り合いがつかず、退去となった場合でも空室リスクは低いのでは？という判断です。
入居者へのアプローチ
まずは管理会社へ連絡します。この物件は不動産販売会社が管理を行なっているので、営業担当に連絡をしました。
『では引上げ交渉をやってみましょう』ということで、作戦会議をします。
以下のステップで実施しました。
更新3ヶ月以上前
管理会社へ連絡して、家賃引上げ交渉を依頼しました。
現行の家賃が周辺相場に対してどうか？繁忙期か、閑散期か？どういった交渉をしていくか？の相談をします。
私の場合は、まず高めに現行家賃の＋7.5千円でぶつけてみて、最終着地地点として＋5千円を決めておくことにしました。
更新2ヶ月前
交渉状況を確認すると、『あまり早くに交渉すると退去リスクが高まるので、もう少しお待ちください』とのこと。
オーナーとしては、管理会社が忘れずに動いてくれるかは都度確認した方が良いと思います。
更新1ヶ月半前
管理会社から入居者へコンタクトした結果が来ました。『現行家賃＋7.5千円を受け入れるのは、難しい』とのことでした。
さらに管理会社から、『本物件の適正家賃である＋2.5千円で再交渉してみたいのですが、どうでしょうか？』と連絡がありました。
確かに＋7.5千円は、逆の立場で厳しいと思ったので、同意します。3千円から提案して、2.5千円で着地をしてほしいと。
日本の法律では、オーナーからの家賃の増額を受け入れないからといって、入居者を退去させるのはできないのです。
更新1ヶ月前
管理会社から連絡が来ました。
結論、『やはり＋2.5千円の家賃の増額は、受け入れるのが難しい』とのこと。
管理会社から入居者に説明し、増額の主旨は理解してもらえたものの、入居者から『勘弁をしてください』と言われてしまったようです。
管理会社の担当の方の体感としても、これ以上の交渉は難しいとのことでした。
一方で同家賃であれば、更新を希望していますとのこと。
厳しかったかぁ…。
入居者としても、日々の生活は厳しいので、そう簡単に受け入れられるものではないのでしょう。
オーナーの立場としては、残り30年以上の間、最終的なリスクを全て背負わなくてはいけないので、少しでも値上げをしたかったのが本音です。
残念です。。。
まとめです
残念ながら更新時に入居者に対して、家賃引上げはかなりハードルが高いことがわかりました。
新規入居者であれば、SUUMOなどで同エリアの家賃相場と条件を比較して物件を選びますが、既存の入居者からすると単純な負担増ですからね。
そう簡単ではありません。また日本の法律では、入居者の立場が守られている為、頑なに拒否し続けて居座ろうと思えば出来てしまいます。
これは良い勉強になりました。
今回は家賃引上げには至りませんでしたが、2年間の更新となったことで空室リスクを回避して、更新料の半額はオーナー取り分として受け取ることが出来ます。
不動産投資家として日々勉強です。
