東京都内ワンルームマンション投資 7年間保有した売却益をまとめます
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不動産投資についてです。
私は東京都内に6室＋大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
直近の購入物件の記事はこちら。
今後10年間の不動産投資戦略を定め、築古ワンルームマンションの購入を決めました。
2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。直近で1室売却を経験しました。
今回の記事では、7年間保有して初めての物件売却の結果についてまとめていきます。
売却したワンルームマンションの物件概要
東京都品川区大森の物件となります。
- 購入時期：2018年8月
- 築年数：13年（当時）
- 最寄り駅：京急線 大森海岸駅3分、JR京浜東北線 大森駅9分
- 物件価格：2,270万円
- 金利；1.65%（当時）
- 家賃：8.7万円
- 部屋の広さ：20.12平米
初めての不動産投資で、当時は不動産投資が今ほど一般的ではなく、緊張しながら購入に踏み切った思い入れのある物件です。
頭金は30万円ほど投下しましたが、フルローンで金利も今考えると非常に安く契約ができました。
7年間の保有期間でのイベントをまとめると以下の通りです。振り返ってみると、1号案件として悪くない物件だったなと思っています。
- 家賃は契約当初から下がることは1度もなく、安定したキャッシュフロー（＋5,500円）を生んでくれた物件です。
- 約7年間の保有期間の内、空室は1度だけでした。コロナ禍の初期でなかなか募集がつかず、3か月間の空室となりました。この時は不動産投資のリスクを味わい辛かったです。
- 修繕積立金は一度だけ2,400円上昇しました。これによりキャッシュフローは3,000円になりました。
- 設備故障はちょくちょくあり、水道設備や給湯機の交換等で15万円ほど持ち出しになりました。
今回の不動産売却の結果です
売却益は、＋300万円でした。
結果的に一定の利益を確保できました。収支をもう少し詳しく見ていきます。
7年間の収入
- キャッシュフロー ＋48万円
4年間は＋5,500円、その後3年間は修繕積立金上昇により＋3,000円となりましたが、毎月キャッシュフローを計上してくれました。
今は東京都内の物件をフルローンで、プラスのキャッシュフローを出すのはまず不可能なので、良いタイミングだったと思います。
7年間の支出
- 空室期間の持ち出し（3ヵ月）
▲33万円
- 設備故障
▲15万円
- 固定資産税（7年間）
▲33万円
- 不動産取得税・火災保険（購入時）
▲12万円
- 手付金（購入時）
▲30万円
支出合計 ▲123万円
7年間の純利益
売却益300万円 ＋家賃キャッシュフロー48万円 －支出123万円 ＝225万円
という結果でした。
上記とは別に、完済を目指そうとして、繰上げ返済を50万円ほど行っています。
まとめです
初めての物件売却で、純利益が200万円を超えたのは、結果として良かったと思います。
良い物件を適正な価格で購入すると、出口戦略（売却時に）で負けづらくなりますね。ここを間違わずに今後も物件購入を進めていきたい。
この売却益は、既存物件の繰上返済と、新規物件の購入費用に充てて、さらなる不労所得の積み上げへと貢献してくれています。
不動産の売却は、キャッシュフローを生み出すブースターとして、今後も活用していきたいと考えています。
