10年後を見据えた不動産投資戦略を考える。築古ワンルームがアリだと思う理由
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不動産投資についてです。
私は東京都内に4室＋今年から大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。
今後の不動産投資戦略を考えるにあたり、築古戸建などを検討してきましたが、私のスタイルには合わず。その後の検討により、築古のワンルームに狙いを定めていきます。
築古戸建不動産投資のメリット・デメリットを検証。物件選びのポイントもまとめます
なぜその結論に至ったのか？
今後10年間のライフプランシミュレーションを行ったからです。リアルに、数字として、5年後・10年後の近い将来を考えてみました。
約10年後に訪れる『役職定年による年収のピークアウト』と、『教育費の最大の山場である大学生の期間が2人の子供で重なること』による家計の圧迫が避けられないことがわかりました。
これらの波を乗り越えるべく、今すぐにでも動き出し、給与以外の収入源を確保する必要があると考えました。
『保有している不動産5物件では足らないの？』に対する答えとして、現在私が保有している築浅ワンルームの物件は、35年ローンの為、完済までにはまだまだ長い道のりがあります。
また今あるキャッシュフローも高い確率で先細りすることが濃厚です。もしかしたら、マイナスのキャッシュフローになっているかも知れない。
都心部のワンルームマンション不動産投資は儲かる？儲からない？キャッシュフローについて見ていきます
目次
次の一手となりそうなのが、築古ワンルーム投資です
築古とは具体的にどう言った条件なのか？
【私が考える築古ワンルームの成功条件】
⚫︎築年数：30-40年程度
★築浅物件は15年以内
⚫︎物件価格：都内は800-900万円台、横浜/川崎だと600-700万円台
★築浅は、2,000-3,000万円
⚫︎家賃：4-7万円台
★築浅は、8-10万円台
⚫︎部屋の広さ：16-20平米
★築浅は、20-25平米
⚫︎最寄駅：徒歩5分以内 and ターミナル駅まで乗り換えなし1本 or もしくはターミナル駅徒歩15分以内
⚫︎妥当な修繕積立金設定
⚫︎毎月キャッシュフロー：6,000-8,000円 ＊頭金200万円想定
★築浅は諸費用込みのフルローンでプラスのキャッシュフローであれば良し
⚫︎管理状態が良好な物件
【NG条件（これに当てはまるものは対象外）】
・自主管理物件
・1階
・20戸未満
築古ワンルームの魅力です
その１：価格が安いこと
私がこれまで購入してきた築浅ワンルームの3分の1以下の価格帯です。ローン完済までの期間が短く、無借金の物件を比較的早期に手に入れることが出来ます。
その２：キャッシュフローが高いこと
私の残債は1億円を超えており、銀行の投資ローンは厳しい為、金利3-4%台のノンバンクのローンを使います。物件の評価額にも寄りますが、頭金として150-250万円程が必要になります。その場合物件によっては、月で6-7千円のキャッシュフローが期待できます。
その３：物件価格が安定していること
築30年越えの物件なので、ある意味価格は既に下がりきっている状態と言えます。なので、今後10年間保有しても評価価格や設定家賃が下がり難いのです。
その４：空室対策
東京都内・横浜・川崎のような現在人口が増加しており、将来的な減少カーブも緩やかなエリアをターゲットにしています。駅近等の条件を押さえることで、空室リスクに強い物件を購入可能です。例え築古であっても抑えるポイントをクリアすれ空室にも強いのです。
これらの築古ワンルームの特性を活かして、貯金とキャッシュフローを蓄積して、早期にローン完済を狙います。
ちなみにこんな条件の築古物件も検討してみました
関東郊外にある、400万円以下の80平米のファミリー用のマンション
利回り30％以上が期待できると記載があり、不動産販売会社に資料請求したところ、『正直、この物件はやめた方がいい』と言われました。
理由として、利便性の高いエリアでない為、空室リスクが非常に高いこと。リフォームが必須の物件であり、その金額を加味すると利回りは大きく低下すること。無駄に広すぎる為、修繕積立金等の維持費が高いことが挙げられました。
目先の数字に引っ張られると失敗しますね。
超都心部（表参道・西麻布）の築50年だが、家賃７-8万円台の1,500万円ワンルーム
立地柄家賃が下がりづらく、この築年数でこの水準の家賃がキープできているならば、負けが少ないのでは？と考え、馴染みの不動産販売会社の担当にオーダーを出しました。
回答として、『投資としてはかなり厳しいと思います』と辛口の評価をされました。その理由として、ローンで購入する場合、ローンが組める年数が短く、金利が高くなるのでキャッシュフローが回らないとのことでした。
なかなか難しいですね。
今後１０年関東の私の不動産投資戦略
目標として、今後3-5年間で5室の新規物件を追加し、10年後には2-3室の無借金の不動産を保有したいと考えています。
これによって、10年後には4万円の家賃収入×3室で月額12万円のキャッシュフローを確保します。これを年収ピークアウト時の生活費の補填にするのもひとつ、また生活資金に余裕があれば、12万/月×12カ月で年間144万円のキャッシュフローを繰上げ返済可能となります。
無借金の不動産からのキャッシュフローがあれば、ローン返済が加速度的に早まりますね。
優先的に、残りの築古ワンルームの返済を行い、5室の全てを完了後に、キャッシュフローを現在保有している築浅物件にも投入していきます。
これによって約20年後のリタイアのタイミングには、確固たる収益基盤が出来上がるはずです。
- 築古５物件：４万円×５室×12ヶ月＝２４０万円
- 築浅５物件：８万円×５室×12ヶ月＝４８０万円
10室合計で７２０万円／年のキャッシュフローが見込まれます。
購入タイミングを数年に分けることで、
- 計画的に頭金の準備を行います。生活防衛資金には手を付けずに慎重に進めることが可能です。
- 確定申告で初年度の諸費用を計上し、節税効果が期待できます。
さらに保有する不動産物件が10室以上になると、いわゆる事業規模として見做されます。これによって法人化が可能となり、経費の幅が広がります。具体的には以下です。
- 青色申告特別控除65万円を利用可能
- 家族への給与を経費計上可能
不動産投資のゴールをどこに設定するか？
私の場合は、不動産専業大家として、今流行りの早期リタイヤ（FIRE）を望んではいません。
サラリーマンとして本業で稼ぎながら、将来にわたって、家族の生活を守り、子供達の将来の可能性を拡げ、充実した人生を送りたいと考えています。
不動産投資は、あくまでその為の手段の一つという位置付けです。
私が考える不動産投資のゴールとしては、
- サラリーマンとしての本業はしっかりと取り組む。
- 一方で、人間として越えられない一線は、はっきりNOと言えるような経済的な自立を達成する。
- 不動産投資はむやみやたらな規模拡大はしない。
- 株式投資やその他副業も幅広に検討し、ポートフォリオの分散を行う。
リスクをしっかりとコントロールすることが重要だと思います。
この不動産投資の戦略を確立するまで、本やインターネット、セミナーや複数の不動産会社との面談を行いました。
このような動き方も、本業とのバランスを取りながら、これまでの人生経験が蓄積された40代だからこそ、効率良く出来るのだと思います。
戦略を決めるということは、やらないことを決めることでもあります。
ゴールをしっかりと見定めて一歩一歩、確実にすすめていきましょう。
