不動産投資６室目、築古ワンルームマンションを購入
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不動産投資についてです。
私は東京都内に4室＋大阪に1室の中古ワンルームマンションを保有するサラリーマン不動産投資家です。
2018年に1室目を契約し、コツコツと物件数を増やしています。
今後10年間の不動産投資戦略を定め、築古ワンルームマンションの購入を決めました。
以下を成功条件（＝判断基準）として、それをクリアする物件を半年以上検討して来ました。
目次
【私が考える築古ワンルームマンションの成功条件】
⚫︎築年数：30-40年程度
★築浅物件は15年以内
⚫︎物件価格：都内は800-900万円台、横浜/川崎だと600-700万円台
★築浅は、2,000-3,000万円
⚫︎家賃：4-7万円台
★築浅は、8-10万円台
⚫︎部屋の広さ：16-20平米
★築浅は、20-25平米
⚫︎最寄駅：徒歩5分以内 and ターミナル駅まで乗り換えなし1本 or もしくはターミナル駅徒歩15分以内
⚫︎妥当な修繕積立金設定
⚫︎毎月キャッシュフロー：6,000-8,000円 ＊頭金200万円想定
★築浅は諸費用込みのフルローンでプラスのキャッシュフローであれば良し
⚫︎管理状態が良好な物件
【NG条件（これに当てはまるものは対象外）】
・自主管理物件
・1階
・20戸未満
これまで不動産販売会社3社と面談をし、この条件に見合う物件を紹介頂きました。
今回の記事では、初の築古マンションと、不動産投資としては６室目となる物件購入についてまとめていきます。
購入した築古ワンルームマンションの物件概要
東京都大田区の物件です。
- 築年数：35年
- 東急池上線 某駅から徒歩2分
- 五反田駅まで乗り換えなし15分以内
- 物件価格：1,000万円
- 家賃：6万円
- 部屋の広さ：16平米
- 修繕積立金 320円×平米数の基準額以上
- 毎月キャッシュフロー：7,500円
- 頭金200万円
条件が非常に良いです。
私の不動産投資の最重要ポイントである、プラスのキャッシュフロー（目線は5,000円以上）をクリアし、駅近５分以内の立地です。
この2点をクリア出来る、東京23区内の物件はハードルが高いと思っていて、横浜・川崎エリアを狙っていました。
そこで出て来たのが、今回の大田区の物件になります。
不動産投資はスピード勝負です
良い物件が出て来たら、不動産投資はフットワークが大事です。
この物件を紹介頂いたその週の後半には、現地視察を行い、その数日後には売買契約に至りました。
良い物件であればあるほど足が早く、本物件も実は特別価格（100万円以上の値引き）で提示いただいており、尚のことスピード感が求められました。値引き前金額で合意寸前のところをスピード勝負で勝ち取った形になります。
なかなか投資に踏み切れないと思いますが、自分の中に確固たる基準を持っておくことが大事だと思います。
あとは思い切っていくのみです！
不動産投資物件の現地確認のポイント
いくらスピード重視とは言え、1000万円の投資となるので、リサーチは欠かせません。
変な物件を買ってしまってはもともこもないですし、不要なリスクは避けたい。
そのために、外せない大事なプロセスが現地確認です。
不動産投資家の中には書面やインターネットで見た条件面のみで投資判断をする方もいるようですが、私の場合は現地確認を一つの儀式としてとらえて、その時の感覚を大事にしています。
不動産投資の現地調査のチェックポイントです
過去の経験値から、チェックポイントをリストにまとめています。入居者目線も大切にしたいとの考え方です。
- 最寄駅からの距離
- 最寄駅から帰宅ルートの雰囲気
→徒歩2分の超駅近立地。大通りから商店街に入るルートと、駅までの最短距離を確認。交通や治安の面で危険な場所や、違和感はなし。子育て世帯も多い印象です。
- 最寄駅の大きさ、乗車数、利用者の質
→参考情報として、インターネットで1日の乗降者数を確認。沿線の他の駅との比較をします。現地でも駅の雰囲気を確認。お金持ちが多いエリアなので全く問題なし。
- 物件の外観、雰囲気
- 外壁の痛み具合
- エントランスのきれいさ
- エントランスの臭い
- 郵便受けの管理状況
→築年数の割に、よく管理されている印象。エントランスに変な匂いやチラシの散乱もなく、建物全体も整っていました。築古物件において管理状態の良し悪しは生命線となります。修繕積立金の積み上がり状況も充分な水準でした。これは安心材料です。
- オートロックかどうか？
- 駐車場や駐輪場があるか？
→オートロックで、エントランスと裏口に監視カメラが設置されており、セキュリティは高いと感じました。
- 幹線道路、線路からの距離
- 騒音の状況
→大きな幹線道路がありますが、物件は一本入ったところに位置しています。線路からも距離があるので、静かな環境でした。
- スーパー、コンビニ、ドラッグストアからの距離
- 治安
- 繁華街からの距離
→近くに商店街があり、イオン系のまいばすけっとがありました。コンビニも近いです。駅前には飲屋街もなく、治安はかなり良いです。
不動産物件の購入の決め手
物件の評価は、その街の不動産屋に聞いてみるのが1番です。
飛び込みで駅前の不動産屋に入ってみました。
３０代前半くらいの男性の方が出てきて、賃貸専門だと思って話したところ、売買物件も取り扱っているようでした。
不動産投資として、物件購入しよう思って来たことを説明したところ、丁寧に対応してくれました。
私の買おうとしていた物件は、その方の通勤経路にあったみたいで、『あ〜、あのマンションですね！』とよくご存じでした。
私『この物件ですが、賃貸物件としてみた場合にどうですか？』と聞いたところ、
担当者『立地が良いので、この家賃設定なら客付けにまず困らないと思います！』とのことでした。
直接の利害関係がない、地元のプロがそう太鼓判を推してくれると安心できますね。その担当の方は、付近に8年くらい住んでいるようで、『すごく住みやすいです、もはや他に出れません』と教えてくれました。
これは良い感じです！
定食屋でヒアリングしてみました
夕食時だったので、近くの食べログ評価の高い地元のお店に入ってみました。
そこでお店のマスターに、同じく『不動産物件を買いたいと思っていますが、街の雰囲気はどうですか～？』と聞いてみました。
すると、ここでも良い反応が得られました。
治安面、電車だけでなく車のアクセスについて評価が高く、また来店される方はお金持ちが多くて、品の良い方が多いとのこと。カウンターにいた常連の方も会話に加わり、同じ評価でした。
カウンターがメインのこじんまりとしたお洒落なお店で、料理も美味しかったです。
おお～、ますます気に入りました。住んでも良いくらい！
周辺をひたすら歩いてみました
街を理解するには、歩いてみるのが一番です。
この物件は、最寄駅から２分ですが、同じ沿線の隣駅からも徒歩８分の立地です。
歩いて行ってみました。
隣駅の街の雰囲気も良いと感じました。
東急池上線に乗って五反田駅へ向かったのですが、沿線や近くのエリアには大学も複数あり、学生需要も見込まれそうです。
まとめです
今回の大田区物件は、投資物件としてのスペックや条件がぴったりでした。
さらに現地確認へ行き、この街は住んでも良いと思えるほど、気に入りました。
電車のアクセスも良く、大学も多数あることから、賃貸需要は間違いないと確認が出来ました。
さらに不動産業界にいる友人や、その近辺に住んでいた同僚などにもヒアリングを行い、その評価が良かったことが最終の決め手となりました。利害関係のない複数の人に聞いてみると客観的な意見がもらえるのでおススメです。
不動産投資物件で100％満足のものは、まずありません。また入居者の気持ちになって物件を選ぶ目線は大事ですが、あくまで投資であると割り切る判断も求められます。
今回の物件も築古且つ、16平米の比較的狭めであること。また独立洗面台でないことや、洗濯機の置き場が少し気になるなど、指摘をすれば気になるポイントは出てきます。ですが、立地に応じた適正な家賃であり、それに見合った賃貸需要があれば十分成り立つと考えています。
また今回は購入後の2年間に設備故障があっても、オーナー負担がないというサポートが付きます。これはありがたいですね。
今回の不動産物件も、良い判断が出来たと考えています。
