サラリーマンの負けない不動産投資戦略〜2室目を購入〜
- 記事内に広告を利用しています。
- 記事内に広告を利用しています。
不動産投資についてです。2室目を検討しています。
目次
投資方針 鉄則です
●東京都心部
●駅近
●複数路線乗り入れ
●築15年以内
極力リスクを排除したい。誰が聞いてもここはニーズがあると納得するような物件を選択します。
不動産投資の最大のリスクは、空室リスクですから、需要のある物件を選べば少しでも抑えられると考えます。
今回検討中の物件です
東京都港区
都心3区と言われ、誰が聞いても人気のあるエリアです。ビジネス需要も見込まれ、家賃の下落が少ないです。これは不動産業界の人間が見れるレインズで周辺相場をチェックしています。
Real Estate Information Network Systemの略で、不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムです。 不動産流通機構の近代化方策として建設省(現国土交通省)が企画し、不動産情報の標準化・共有化を目的に1990年に作られたネットワークシステムです。 レインズは、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国4つの公益法人((財)東日本不動産流通機構、(財)中部圏不動産流通機構、(財)近畿圏不動産流通機構、(財)西日本不動産流通機構)によって運営され、全国の不動産業者が加入しています。レインズでは標準化された不動産情報が登録され、ネットワークを通じて会員(不動産業者)に公開されます。【LIFULL HOME'S HPより引用】
駅近、複数路線乗り入れ
徒歩10分圏内にJR山手線＋地下鉄6路線にアクセス来ます。交通の弁がめちゃくちゃ良い！これは最大の強みだと思います。
築13年
価格も安定する年月です。減価償却も数年可能になり、税金面の優遇を一定期間受けられます。
物件の中身
最上階で、3点ユニットではなく、バストイレは別。カメラ付きのオートロックや、クリーニング対応の宅配BOX、セキュリティシステムも充実しています。
迷っている点
サブリース物件であること。
一括借り上げ、家賃保証制度のこと。不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する。貸主は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放される。一般的に保証される賃料は相場の80％〜90％となる。【LIFULL HOME'S HPより引用】
オーナーのリスクとしては、
家賃下落リスク
●サブリース会社の意向で、家賃の引下げ交渉があった場合、貸主であるオーナーから抗弁するのが非常に難しいです。
販売会社の話では、家賃が折り合わないからといって（値下げしたくないや、もっと家賃を高くしたい）、貸主側からサブリース契約を解除するというのは難しいようです。民法上、借主が守られるようです。
家賃が下がると、当然キャッシュフローに影響します。
ですが、本件については、
●サブリース契約となった過去8年家賃の引き下げがないこと。
●現行のサブリース会社がオーナーに支払う家賃と、サブリース会社が又貸しした際の差分で充分な利益が取れている思われること。同マンションの同規模物件で賃貸に出ている部屋を見て確認しました。
●それなりに利益確保が出来ているのに、サブリース会社が無理な値下げ交渉を仕掛けてくる可能性は低いと思われること。
家賃下落リスクは、経年に伴って通常の賃貸契約であっても想定されるので、そこは許容範囲かと思います。
契約解除リスク
これはむしろ望むところです。
なぜなら、周辺相場から現行のオーナー⇆サブリース会社との家賃はだいぶ安い。1万円以上の乖離がありますので、直接募集をしても直ぐに借り手がつくと思われます。
言い換えれば、その1万円以上がサブリース会社の利益となっているわけです。この旨みを解除する可能性は低く、仮にサブリースが外れた場合は、家賃収入アップとなりオーナーとしてラッキーとの印象です。
世間で一時期話題になった、サブリース問題とは違うと考えています。あのケースは、営業マンが上手いこと言って、地方にアパートを建てさせて、空室時も家賃保証すると言っておきながら、数年後に家賃の引下げやサブリース契約の解除をしてくるというものです。
この類とは性質が違います。
こういった点から、リスクは少ないだろうと判断しました。
サブリースのメリット
空室リスクがないことです。通常賃貸であれば、2年更新時に空室となる可能性があります。
ちゃんと更新してくれるのか？退去となった場合、すぐに借り手がつくか？これは大きなプレッシャーとなります。
サブリース契約の場合は、空室リスクがないのである意味、最大のリスクヘッジかと思います。さらに今回の契約では、2年毎の更新料が販売会社と折半で入ってきます。
通常契約では2年に1回、1ヶ月の空室があると仮定。例えば家賃8万円とすると、２年間の間で家賃が3,000円以上下がってようやくトントンというところ（3,000円×24ヶ月）。
空室リスクがないということはそれだけ安定していると言えます。
キャッシュフローと金額交渉
物件価格は2,300万円台で、毎月約6,000円のプラスになります。
今回は諸経費（約100万円）もローンに組み入れていますので、手出しが頭金の10万円のみです。
投資判断にあたり、販売会社とも交渉して、かなりの値引きにも応じてもらいました。
当初の提示額ですと、毎月のキャッシュフローが4,000円位でしたので、港区の固定資産税等の税金で年間収益がマイナスになってしまいます。
であれば、投資をする意味がない。
はっきりと『あなたから買いたいが、この物件はやめようと思う。別の物件を紹介頂きたい』と伝えましょう。
販売会社とは、多少気まずい雰囲気になりますが、超高額な契約をするのだから、妥協する必要は全くありません。
我々が焦ることはないんです。
数字に追われて売りたいのは販売会社の方ですから。
自分の場合は、一旦は担当者の持ち帰りとなりましたが、値引き後の金額で合意が出来ました。
販売会社としては、値引き前で契約出来れば万々歳。値引き後でも一定の収益は確保出来るのでしょう。
相手は海千山千の経験を積んでいますので、素人は背水の陣で価格交渉に立ち向かうべきでしょう。
まとめ
以上から本物件は、投資リスクはかなり少ないと考えています。
繰り返しになりますが、本物件の最大の強みは立地にあります。
需要があるので築年数が経ってもとにかく家賃が下がりずらい。これは大きいです。将来的に販売する時でも利益が確保しやすい。これもレインズで周辺相場を確認しました。
この先の将来に、自分にどんなことがあるかわかりません。
・仕事が嫌になるかもしれない
・体や心を壊してしまうかも
・病気のリスクもあります
そんな時に、不動産投資は、家族の生活を守るという責任を果たす為の手段になり得ると思います。
誰にでもできる投資方法ではありませんが、再現性が高いのでサラリーマンという安定した給与がもらえる立場を最大限に利用しましょう。
